Заявление В Аижк Для Разрешения Продажи Доли Несовершеннолетнему Ребенку По Ипотеке Для Органов Опеки

• заявление;
• копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
• документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт — если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении — если младше 14 лет);
• копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетних;
• письменное согласие собственников жилого помещения (можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо оформить заранее у нотариуса);
• письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
• информация о рыночной стоимости жилого помещения;
• копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (могут быть получены в ходе оказания услуги);
• для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
• для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

• снятия денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего;
• сделок с недвижимым имуществом, собственником (или одним из собственников) которого является несовершеннолетний или в котором проживает находящийся под опекой несовершеннолетний, если продажа жилого помещения скажется на его интересах.

Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс. Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

• одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
• письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
• договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
• правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
• письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении/паспорта детей;
• свидетельство о заключении брака;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• выписки из домовых книг;
• подтверждение материального положения родителей.

Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты. Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение.

Ипотека: дети-собственники

Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.

Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами. Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.

1. Получите согласие кредитора и опеки на залог недвижимости, частично принадлежащей детям. Если это условие выполнено, можно надеяться, что перекредитование пройдет успешно.
2. Если банк категорически отказывается от такого залога, рассмотрите вариант снятия обременения с квартиры. Это можно сделать, предложив кредитору иную недвижимость или оформив поручительство.

Если у вас уже есть ипотека, а в залоговом объекте присутствуют доли детей, вы праве ее перекредитовать. Но и тут возникнут те же проблемы, что и при получении жилищного кредита. Как поступить заемщикам, желающим снизить кредитную нагрузку и перевести долг в другой банк:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

• c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
• c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
• дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

1. хотят обеспечить ребенка собственностью, чтобы в будущем у него не было забот о жилье;
2. чтобы квартира не считалась совместно нажитым имуществом супругов. Так при разводе родителей квартира останется ребенку и ее не надо будет делить;
3. чтобы квартиру не отсудили кредиторы. Если родители взяли потребительский кредит и не смогли его выплатить, банк не отберет квартиру в счет погашения долга, поскольку она принадлежит не заемщикам, а ребенку.

В этой ситуации сильным аргументом будет, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой. Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади, там больше комнат, а в районе лучше инфраструктура. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего: куда обращаться, документы, законы и сроки рассмотрения

1. Стоимость и площадь. Жилье не должно быть меньшей площади, чем прежнее, а также дешевле стоить. Допускается только небольшая разница в цене и то, оставшиеся средства необходимо положить на счет несовершеннолетнего.
2. Хороший район. Если новая квартира находится в неблагоприятном районе, то заручиться разрешением опеки на продажу доли ребенка вряд ли получится.
3. Выделение доли в новой квартире. Когда родители покупают новую недвижимость, они обязаны выделить в ней долю ребенка. Это же обязательство налагается в том случае, если квартира продана, а покупка новой не предполагается. В такой ситуации ребенку необходимо выделить долю в другом жилье. Органы опеки проверят, кому принадлежит эта квартира, условия проживания, отношения между несовершеннолетним и собственником, соблюдение норм санитарии и прочее. Чтобы избежать различных разбирательств, можно предоставить документ, который подтвердит, что родитель будет проживать вместе с ребенком на другой жилплощади.
4. Приобретение квартиры после продажи прежней. Чтобы продажа квартиры через опеку состоялась, нужно составить предварительный договор, в котором будет написано, что родитель обязуется обеспечить собственностью ребенка в новом жилье.

Получается, что на то, чтобы потратить деньги, вырученные за покупку недвижимости, тоже требуется согласие органа опеки. Чтобы его получить, также придется обратиться в орган и написать заявление. Кроме него придется подготовить все необходимые документы, доказывающие целесообразность трат. Такое разрешение выдается в течение пятнадцати дней.

Заявление В Аижк Для Разрешения Продажи Доли Несовершеннолетнему Ребенку По Ипотеке Для Органов Опеки

Пункт 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющий, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных, направлен, в свою очередь, на защиту прав граждан, перечисленных в данной норме (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года № 1673-О).

Исходя из изложенного и руководствуясь частью второй статьи 40, пунктом 2 статьи 43, частью первой статьи 79, статьями 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации определил:

Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.

Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.
Дополнительные документы.

1. Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
2. Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
3. Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
4. Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.

Если совершается продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, то в этой сделке обязательно должны принимать участие органы опеки. Не имеет значения полностью эта недвижимость принадлежит ребенку или только ее доля, органы опеки обязаны проследить, чтобы права несовершеннолетнего не были нарушены.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

Ранее действующее законодательство предполагало во всех сделках с недвижимым имуществом, в котором в момент их совершения проживали несовершеннолетние дети, получать согласие органа опеки и попечительства.

ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г. был изменен указанный выше подход, и согласие с этого времени по общему правилу уже не требуется. Законом на родителей возложена обязанность по соблюдению прав и законных интересов несовершеннолетних детей. Но есть ряд моментов, когда согласия родителей не достаточно.

1. Согласие органа опеки и попечительства в случае проживания в передаваемом в залог жилом доме или квартире отдельных категорий граждан.

Отдельные категории граждан нуждаются в особой защите со стороны государства. Это касается лиц, над которыми установлена опека или попечительство, а также несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки или попечительства).

Статья 121 Семейного кодекса РФ к числу детей, оставшихся без попечения родителей, относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ (ред. от 29.07.2022) «Об опеке и попечительстве», опека может устанавливаться над детьми в возрасте до 14 лет и над признанными судом недееспособными гражданами (недееспособный гражданин — гражданин, признанный судом недееспособным по основаниям, предусмотренным статьей 29 ГК РФ).
Попечительство может устанавливаться над детьми в возрасте от 14 до 18 лет и в отношении граждан, ограниченных судом в дееспособности по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ.

Законом об ипотеке установлено, что в тех случаях, когда для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы лиц, над которыми установлена опека или попечительство (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке).

В силу п. 4. ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) , если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Соответственно, если договор ипотеки в случаях, предусмотренных в п.4 ст. 292 ГК РФ, будет заключен без согласия органа опеки и попечительства, такую сделку можно будет признать недействительной, как не соответствующей закону. (Например, Определением Нижегородского областного суда от 31.01.2012 г. по делу № 33-759/2012 после обращения взыскания на заложенное имущество были признаны недействительными публичные торги и договор купли-продажи, заключенный с победителем, а также применены последствия недействительности договора).

2. Согласие органа опеки и попечительства в случае передачи в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Согласно п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке установлено, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

П. 1 ст. 64 СК РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
В силу п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.
П. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Исходя из совокупности п. 4 ст. 292 ГК РФ и ст. ст. 121, 122 СК РФ, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получения согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется. Предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и у органа опеки и попечительства нет опровергающей это информации.

Во всех случаях, когда речь идет о передаче в залог недвижимого имущества, которое на праве собственности принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства.

3. Согласие органа опеки и попечительства в случае, когда ипотека возникает в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ипотека в силу закона).
В силу п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 ст. 77 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Если квартира или жилой дом были приобретены на кредитные или заемные средства и доля в такой недвижимости была оформлена на несовершеннолетнего члена семьи, то залог в силу закона на такую долю не возникает, необходимо согласие органа опеки и попечительства.

Однако практика по этому вопросу не единообразна. Встречаются судебные акты, указывающие на обратное (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 29.05.2022 г. № 33-2030/2022).

Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.

Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

Разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка

Но даже если банк согласится включить в число собственников несовершеннолетнего ребенка, то его доля вместе со всей квартирой окажется в залоге, а это расценивается уже как ухудшение его имущественных прав. Ведь родители могут не потянуть кредит, и тогда банк заберет квартиру и ребенок останется без жилья.

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

24 мая 2021      lawbellex         474      

Похожие записи
• 
  Куда Звонить Если Отключили Электричество В Нижнем Новгороде
• 
  Социальная Пенсия По Потере Кормильца В 2022 Году Сумма Размер В Московской Области
• 
  Как Заполнить Заявление О Предоставлении Налоговой Льготы На Имущество Физических Лиц Проживающих В Чернобыльской Зоне
• 
  Липецк Транспорт Карта Для Проезда Для Учащихся