Долгт При Продаже Дома

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2022 году

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за «коммуналку» нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.
  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2022 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Покупать квартиру с долгами – это опасно

Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки. На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться. Это большая ошибка. В таком случае доли должны быть выделены именно в той квартире, при покупке которой использовался маткапитал.

На самом деле никакие долги по квартире не переходят на нового собственника, так как недвижимость не может быть кому-то что-то должна. Задолжать может только хозяин: то есть обязательства по оплате возникают с момента подписания акта-приема передачи объекта. Однако некоторые службы считают, что все начинается с момента перехода права собственности. Мое же мнение (и я солидарен с законом) таково: обязательства возникают только с момента заключения новым собственником договора на обслуживание или поставку ресурсов или услуг. Очень часто представители ТСЖ пытаются повесить старые долги на нового собственника, хотя не имеют на это никакого права. Они должны либо признать недополученные платежи убытками, либо взыскивать их через суд с бывшего собственника.

Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции. Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.

Сегодня у ТСЖ и Жилкомсервиса появилось право накладывать арест на квартиру и на операции с недвижимостью в Росреестре до оплаты долгов за квартплату. Это может привести к приостановке сделки купли-продажи, если вы заранее не проверили наличие задолженностей. А вот долг перед Пенсионным фондом о выделении долей детям после использования маткапитала может обернуться действительно неприятным сюрпризом. ПФ, выявив нарушение прав детей и незаконное использование федеральных средств, первым делом арестует квартиру. Даже если у нее будет уже новый собственник.

Все это нужно сделать, поскольку в противном случае приказ будет передан в службу судебных приставов, и уже они возьмутся за исполнение предписанного судом – например, спишут деньги с банковского счета, продадут с торгов имущество должника и т.д. (как взыскиваются долги за жилищно-коммунальные услуги и как приостановить их принудительное взыскание – читайте в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика»).

Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.

Если в адрес бывшего собственника не поступали ни претензии с требованиями об оплате, ни судебный приказ, а о задолженности стало известно только после списания денежных средств со счета, прежний хозяин квартиры может обратиться с заявлением в полицию, чтобы выяснить, кто и когда списал деньги. После проведения проверки можно будет через суд требовать возврата денежных средств.

3. Если в претензионном порядке вопрос не удалось решить – орган, который требует внесения платежей, обращается в суд с исковым заявлением. Затем суд выносит судебный приказ о взыскании задолженности, который высылается должнику. Возразить против исполнения приказа нужно в 10-дневный срок с момента его получения. Для этого надо будет подать заявление об отмене судебного приказа в суд, который его вынес. Если собственник не успел, можно обратиться с заявлением позже, но к нему нужно приложить ходатайство о восстановлении срока на подачу такого заявления. В ходатайстве важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, не было получено письмо из суда). Если суд сочтет эту причину уважительной, он отменит приказ.

Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.

Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту

Дополнительные сведения. Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Полную проверку по задолженностям можно сделать с помощью сервиса ChekPerson.ru всего в несколько кликов. Кроме того, узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить это документ можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте ЕГРН.Реестр.

  • Сделку могут признать недействительной. В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье.Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.
  • Долги по коммунальным платежам. К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся.
  • Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонт закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.

Важно! Указывать размер скидки нужно не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если вдруг сделку оспорят по суду, то так проще будет доказать, что именно покупатель оплачивал коммуналку и ему должны будут возместить расходы за чужие долги.

Информация об обременениях будет доступна в выписке «О характеристиках и правах», стоимость которой составляет 200 рублей. Кроме данных о залоге и запрете на перерегистрацию она включает характеристики недвижимости, данные текущего собственника и кадастровую стоимость. Кстати, в выписке будет отражен не только сам факт ограничений, но и данные о том, кто его наложил: судебный пристав, банк, налоговая и пр. В полной выписке можно будет получить полную историю собственников с датами перехода и прекращения прав.

Сценарий №1:
В квартире никто не живет и не передает показания с 1 янврая.
На 1 апреля показания счетчика 100.00, функционал передачи показаний заблокирован, квартира переведена на «норматив».
Апрель, май, июнь делаются начисления, допустим, за 13 кубов в месяц.
На 1 июля показания счетчика все равно 100.00, но долг как за 39 кубов.
1 июля хозяин обращается к коммунальщикам, ему ставят показания 100.00, как текущие, возвращают функционал передачи показаний, но долг за 39 кубов не списывают, а заставляют оплатить, потому что перевод на оплату по нормативам — это, типа, «наказание» за несвоевременную подачу показаний счетчиков.

Судя по сумме нового долга — 30 000 Р — перерасчет вам сделали не меньше чем за год. В среднем по нормативам на одного человека в месяц положено 10 кубов горячей и холодной воды. Исходя из этого, можно предположить, что вам насчитали 400 кубов примерно за 40 месяцев, если вы зарегистрированы одна, и 20 — если вдвоем.

Я попросила ничего пока не делать и сказала, что мне нужно посоветоваться с мужем и прошлым владельцем квартиры. Но уже следующий же счет нам пришел на 30 000 Р больше, чем планировалось. Сотрудники ЖЭКа, конечно же, внесли показания счетчиков из наших актов поверки.

И еще странно — при покупке квартиры из всех ресурсоснабжающих организаций берется справка с печатью об отсутствии задолжности на дату, близкую к дате продажи. Если такая справка была с долгом 30 тыс и его погасили, то логично, что все новые долги накопил новый владелец. И всегда на нового владельца покупатель открывает НОВЫЙ счет для взаимоотношений со всеми ресурсоснабжающими организациями

Есть ещё один интересный момент (по крайней мере, в Москве) — если не передавать показания счетчиков в течение 3 или 4 месяцев подряд (уехал, забыл, никто не жил в квартире, расход был нулевой, и не думал, что надо подавать нули итд), с квартиры начинают брать по нормативу, а не по счетчикам, до тех пор, пока не будет проведена некая специальная процедура (не поверка, а типа пРоверка счетчиков коммунальщиками).

Также в тексте договора можно указать, что передача квартиры от продавца покупателю должна сопровождаться подписанием передаточного акта между сторонами. При этом одним из условий подписания передаточного акта является предоставление продавцом оплаченных квитанций по услугам ЖКХ.

Самый простой способ оформления сделки — уплата долгов по ЖКУ из средств, переданных продавцу по договору задатка. Согласно положениям ст. 380 ГК РФ, задаток входит в общую стоимость объекта недвижимости. В таком случае продавец получает средства, с помощью которых гасит задолженность. Сделка купли-продажи производится в отношении объекта недвижимости, на котором уже нет долгов.

Обычным условием проведения сделки по купле-продаже недвижимого имущества является погашение продавцом всех имеющихся задолженностей по ЖКУ. Если владелец не может оплатить долги из-за отсутствия свободных средств, это не обязательно является препятствием к проведению сделки. В таком случае задолженность может быть погашена из средств задатка, основного платежа по квартире или путем перевода задолженности с продавца на покупателя. Для использования последнего способа кроме договоренности между покупателем и продавцом необходимо получить согласие поставщиков коммунальных услуг.

Гражданское законодательство РФ устанавливает, что неисполненные обязательства, к числу которых можно отнести и долг по коммунальным платежам, остаются за физическим лицом. Квартира не является субъектом правоотношений, поэтому долги по ЖКУ остаются за бывшим собственником, а не за объектом недвижимости.

Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла. Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.

Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.

Продажа квартиры, как и любого другого имущества (движимого и недвижимого, например автомобиля или земельного участка), влечет прекращение права собственности. Это значит, что бывший собственник больше не владеет этим имуществом, не может им пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому новый собственник квартиры не обязан оплачивать долги ее прежнего хозяина, если они не прописаны в договоре купли-продажи. И он вправе предъявить иск о взыскании денежных средств к бывшему собственнику, если у последнего остались долги за квартиру 1 .

Все это нужно сделать, поскольку в противном случае приказ будет передан в службу судебных приставов, и уже они возьмутся за исполнение предписанного судом – например, спишут деньги с банковского счета, продадут с торгов имущество должника и т.д. (как взыскиваются долги за жилищно-коммунальные услуги и как приостановить их принудительное взыскание – читайте в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика»).

А вот если он не успел оплатить услуги ЖКХ до продажи квартиры или не смог уплатить налоги, что тогда? Разные ведь ситуации возможны: забыл человек об этом, так как долго находился в командировке, или проходил дорогостоящее лечение, или работу потерял. Бывает, у собственника просто не хватает денег на уплату обязательных платежей, и он продает квартиру, чтобы избавиться от долгов. Но освободиться от них так просто не получится.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Впрочем, не все собственники – добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).

На самом деле реализовать инициативу очень просто – всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.

Если вы приобрели квартиру с коммунальными долгами, то лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (причем на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т.д.).

Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Долги за; ЖКУ при; продаже квартиры могут перейти к; её покупателю

Ассоциация «ЖКХ и городская среда» направила в Минстрой РФ законопроект, которым предлагает законодательно закрепить передачу долгов за ЖКУ от старого собственника новому владельцу при продаже квартиры в МКД. Ведомство в целом поддерживает необходимость решения этого вопроса и изучит документ.

Сегодня в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за жилищно-коммунальные услуги остаются за продавцом, а обязанность по внесению платы за ЖКУ у нового владельца квартиры возникает с момента регистрации права собственности.

В итоге новый владелец квартиры за долг не отвечает, а прежнего собственника после продажи помещения поставщики ЖКУ не всегда могут найти, чтобы взыскать с него задолженность. Поэтому Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила законодательно обязать покупателей квартиры в МКД оплачивать накопившиеся до покупки долги за жилищные и коммунальные услуги.

По мнению Алексея Николаева, управляющего партнера ЮрТехКонсалт ЮрТехКонсалт Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) Профайл компании × , практика наверняка столкнется с вопросами возможности переезда в другой район, если должнику или членам его семьи необходимо посещать медицинское или образовательное учреждение рядом с прежним домом. «Также возникнет вопрос о допустимости переезда, например, с юга Москвы на север или еще дальше в другой город, при этом время дороги до работы для должника может увеличится до нескольких часов», — комментирует юрист.

Коллегия ВС по экономическим спорам решила, что такое поведение нельзя назвать добросовестным: иметь несколько жилых помещений и изначально не собираться жить ни в одном из них. Егоров последовательно продавал квартиры, но не расплачивался с кредиторами и не покупал новое жилье. «Отсутствие у должника жилья, свободного от исполнительского иммунитета, является исключительно результатом совершенных им действий», — подчеркнули судьи.

Но за девять лет поправки так и не были приняты, хотя попыток написать законопроект было несколько. В июле 2022 года свои критерии роскошного жилья предложил Минэк. Наши эксперты отнеслись к нему скептически (подробнее — «Юристы оценили критерии роскошного жилья должника от Минэка»). Больше новостей об этом проекте нет.

1️⃣ Выяснить рыночную и реальную стоимость жилого дома и земельного участка.
2️⃣ Определиться с ценой замещающего жилья и его параметрами.
3️⃣ Подсчитать затраты на все мероприятия.
4️⃣ Определить сальдо — сумму, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены жилого помещения.
5️⃣ Проверить, не будет ли сальдо слишком маленьким, из-за чего продажа дома и участка выполнит исключительно «карательную функцию» и не поможет эффективно погасить требования кредиторов.

Похожее мнение высказывает Илья Дедковский, руководитель практики «Банкротство» АБ КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Уголовное право Профайл компании × : «На мой взгляд, сейчас четко прослеживается тенденция на изъятие у должника единственного жилья. И вряд ли она поменяется». И если раньше у судов были «довольно ограниченные» возможности по изъятию, то теперь ситуация развернулась в сторону кредиторов.

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.
  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Также в тексте договора можно указать, что передача квартиры от продавца покупателю должна сопровождаться подписанием передаточного акта между сторонами. При этом одним из условий подписания передаточного акта является предоставление продавцом оплаченных квитанций по услугам ЖКХ.

  1. Владелец квартиры отправляет письменное уведомление кредитору о переводе долга на другое лицо.
  2. В случае согласия УК или ресурсоснабжающей организации продавец и покупатель заключают договор, положением которого долг переводится на покупателя.
  3. В качестве альтернативы можно заключить дополнительное соглашение к основному договору. По условиям соглашения задолженность должна быть погашена новым владельцем квартиры.

Подобный способ удобен покупателю, однако не столь выгоден продавцу. Просто занять денег нелегко, к тому же сумма задолженности может быть достаточно серьезной. Если же владелец квартиры оформит кредит, ему придется дополнительно потратиться на его обслуживание им выплату процентов.

Плюсом этого способа является то, что он подходит для ипотеки. Обычно банки скрупулезно относятся к приобретаемому жилью, поэтому требуют предоставления справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Аналогичные требования предъявляет и Пенсионный фонд, если часть стоимости уплачивается сертификатом материнского капитала.

П. 3 ст. 158 ЖК РФ определяет, что новому владельцу переходят обязательства по уплате взноса за капремонт, в том числе и неисполнимые бывшим собственником. Накопленный предыдущим собственником долг по взносам за капремонт автоматически переходит от продавца к покупателю недвижимости.

А Олег Назаров перед банкротством подарил своей родственнице единственное жилье — загородный дом в элитном поселке Подмосковья. Управляющий добился отмены дарения, но апелляционный суд не согласился продавать дом с торгов. Окружной суд включил коттедж в конкурсную массу. Кассация обратила внимание, что у должника нет работы, а потому содержание такого большого дома стало бы для него непосильной ношей. Замену жилья на более простое ему не обеспечили (дело № А76-11986/2022).

ВС дал набор понятных, хоть не совсем конкретных критериев, как разменять жилье банкрота. Это возможно как за счет кредитора, который хочет получить больше денег, так и за счет конкурсной массы. Во втором случае покупать жилье должен управляющий. При этом переселение должника не должно стать своеобразной «карательной операцией», наказанием, поэтому нужно проверять, действительно ли получится пополнить конкурсную массу на значительную сумму. А право собственности на прежнее жилье не должно прекратиться раньше, чем банкрот получит в собственность новое.

По мнению Алексея Николаева, управляющего партнера ЮрТехКонсалт ЮрТехКонсалт Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) Профайл компании × , практика наверняка столкнется с вопросами возможности переезда в другой район, если должнику или членам его семьи необходимо посещать медицинское или образовательное учреждение рядом с прежним домом. «Также возникнет вопрос о допустимости переезда, например, с юга Москвы на север или еще дальше в другой город, при этом время дороги до работы для должника может увеличится до нескольких часов», — комментирует юрист.

Для этого он решил вывести свой основной актив — четырехкомнатную квартиру — на свою жену. Знакомая предпринимателя Скоробова сперва купила квартиру у Егорова, а через год продала его жене за ту же стоимость. Параллельно супруги заключили брачный договор, что в случае развода каждый оставит себе то имущество, на чье имя оно приобретено. А когда жена получила жилье, они развелись. Еще одну квартиру должник продал, чтобы закрыть ипотеку, а остаток денег передал бывшей супруге.

Экономколлегия, для которой это дело стало первым по вопросу единственного жилья после постановления КС, подтвердила: дом можно лишить исполнительского иммунитета [то есть продать без замены] только в случае, если должник вел себя недобросовестно. Если его поведение было в пределах нормы, управляющий должен созвать собрание кредиторов и решить вопрос о размене дома на жилье попроще.

Квартира с коммунальными долгами

Однако даже покупатели, знающие про это, часто отказываются от покупки квартиры с долгом. Это связано с тем, что управляющая компания зачастую присылает квитанции новым собственникам, указав в них долги предыдущих хозяев. А перерасчет платежей сделать не всегда просто. Спорить с УК вряд ли кому-то захочется. Но при определенных условиях покупатель квартиры может пойти на уступки и согласиться на сделку купли-продажи. Возможны следующие варианты.

  • в едином платежном документе или квитанции на оплату ЖКУ;
  • через интернет на сайте управляющей компании, сервисе «Госуслуги» или специальном банковском приложении при наличии лицевого счета;
  • по адресу управляющей компании или у поставщика коммунальных услуг (возможно, понадобится еще представить паспорт).

Рекомендуем: Как найти работу с хорошей зарплатой?

Поэтому, скорее всего, по решению суда долги будут взыскиваться с помощью продажи иного имущества гражданина (автомобиля, техники и т. д.), посредством удержания денег с зарплаты (не более 50 % ежемесячно) или со счетов в банке. И если неплательщик откажется от уплаты, то приставы могут наложить арест на имущество, выставить его на торги.

  • Оплата долга в счет задатка. Покупатель и продавец оформляют соглашение о задатке, в котором прописывают, что сумма задатка пойдет на оплату долга за ЖКУ. Оставшуюся сумму продавец получит после погашения своего долга и предоставления справки.
  • Оплата долга после сделки купли-продажи. В этом случае сумма задолженности резервируется в отдельной банковской ячейке, условием доступа к которой будет погашение продавцом обязательств после сделки. Покупатели охотнее соглашаются на такой вариант. Это более безопасное решение для обеих сторон.
  • Перевод долга на покупателя. Покупатель по договору купли-продажи принимает на себя обязанность по уплате задолженности. А цена за квартиру уменьшается на соответствующую сумму.
  • неоплата коммунальных услуг в течение 6 месяцев подряд без уважительной причины (если в этот период вносились хоть какие-то платежи, даже самые малые, забрать квартиру уже не получится);
  • игнорирование всех попыток управляющей компании решить дело миром, в том числе уведомлений о задолженности и штрафах;
  • отсутствие веских причин для неуплаты, например тяжелой болезни собственника или его близких родственников;
  • размер долга сопоставим с кадастровой стоимостью всего жилого помещения, что на сегодняшний день маловероятно.

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

  • Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
  • Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
  • Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

Но, проиграв спор, кредиторы решили зайти с другого угла. На своём собрании они проголосовали за то, чтобы предоставить гражданину другое жильё, намного скромнее, а его роскошную квартиру продать. Часть денег решили направить на компенсацию затрат на покупку простой квартиры, остальное — отдать кредиторам. Этот подход понравился судьям.

Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.

  • Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
  • Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
  • Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.

Гражданин должник в спешке делит имущество с женой и переписывает на неё все свои метры в рамках бракоразводного процесса. Делает он это, чтобы судебный пристав не дотянулся до недвижимости. Как бы всё чисто — супруги так решили, и Семейный кодекс должен их защищать. Но эта схема перестала работать.

Сроки давности исчисляют с момента, когда истец узнал о самой сделке. Понятно, что кредиторы «узнают» обо всём, только когда вводят банкротство. При этом разрыв между самой сделкой и появлением банкротства может составлять не более десяти лет (это максимальный срок давности в силу ГК).

В разных регионах РФ этот размер меняется от 14 до 18 м 2 . В столице утверждено максимальное значение. Взимание единственного жилья является экстренной мерой и производится только в том случае, когда по-другому оплатить долги по алиментам невозможно: нет достаточного дохода, автомобиля, банковских вкладов и т.д.

Проблема неуплаты квартплаты очень актуальна. Часто бывает, что у жильца накапливаются большие долги за жилищно-коммунальные услуги. Когда сумма превышает все мыслимые и немыслимые пределы, то в большинстве случаев жилищно-коммунальным хозяйствам приходится обратиться в суд.

Единственное жилье находится под иммунитетом. Законом запрещается взимание его за долги. Но есть исключение – это случай, когда оно является ипотечным, то есть из-за прекращения выплат по ипотеке можно потерять единственную недвижимость.

В настоящее время наложение ареста на единственное жилище у лица, задолжавшего по алиментам, с последующим выставлением на торги, законом не разрешается (ГПК статья 446). Сейчас готовятся к принятию поправки, разрешающие это делать. Причина этого в том, что многие должники, не имеющие официальных средств к существованию, живут в элитной недвижимости.

Процедура выставления жилого помещения на торги определяется главой 9 ФЗ №229. Приставы пользуются услугами электронных площадок. Недвижимость передается специализированной организации на торги вместе с правоустанавливающими документами, включающими постановление об аресте и решение суда. Пока проходит аукцион, должник может проживать в жилище, выставленном на продажу.

С юридической точки зрения продажа квартиры с задолженностью не представляет никаких рисков для обеих сторон, если все оформить правильно. Покупатель же рискует только тем, что УК может «забыть» об оставлении обязательства по уплате долга за предыдущим собственником по закону, и пытаться его истребовать с нового владельца. Покупателю в дальнейшем могут отключить электро- или водоснабжение, другие услуги.

  1. Покупатель и продавец обращаются в банк, арендуют две ячейки. В одну (№1) закладывается задаток, равный сумме задолженности, во вторую (№2) – основная стоимость квартиры.
  2. Стороны подают документы на регистрацию и ждут, когда сделка будет проведена в Росреестре.
  3. Получив свой пакет документов, продавец берет деньги из ячейки №2 и закрывает долги по коммуналке. Остальную часть из ячейки №1 он получает после того, как представит документы об отсутствии долгов по ЖКУ.

Справка об общей сумме долгов по ЖКУ понадобится во всех случаях вне зависимости от способа проведения сделки. Она нужна, чтобы определиться, сколько денег необходимо внести в качестве задатка, в банковскую ячейку, или какой размер долга переводится на покупателя.

Многие ошибочно считают, что долги по коммуналке при продаже переходят новому собственнику. Это не так: в п. 5 ст. 153 ЖК РФ говорится, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение возникает у собственника с момента регистрации права собственности. Старые долги остаются за предыдущим владельцем – продавцом.

Проверить продавца на наличие долгов можно и через «Банк исполнительных производств». Но если он там фигурирует в качестве должника, это еще не означает, что на квартиру за долги по коммунальным услугам наложен арест. Получить актуальную информацию об ограничениях можно только в Росреестре.

Жилищный Консультант

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется. В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.

  • В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
  • Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
  • Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.

Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

  • прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке,
  • новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.
Вас может заинтересовать ::  Как Оплатить Квартплату По Решению Суда
Adblock
detector