Контрольная Работа Аренда Земельных Участков 2022
Содержание
- 1 Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за зе
- 2 Аренда земельных участков
- 3 Как перевести земельный участок из аренды в собственность в 2022 году
- 4 Что такое бессрочная аренда земельного участка
- 5 Определение арендной платы за земельный участок, используемый для осуществления нескольких видов деятельности
- 6 Извещение о возможном предоставлении в аренду земельный участок с кадастровым номером: 30: 10: 040101: 57, из категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2054009 кв
- 7 Московская область не повысит базовый размер арендной платы за землю в 2022 году
- 8 Уважаемые Арендаторы земельных участков
- 9 Аренда земельных участков #9200505
Переоформление ранее заключенных договоров аренды земельных участков на договоры на размещение нестационарных торговых объектов осуществляется по заявлению хозяйствующего субъекта, осуществляющего торговую деятельность – стороны договора аренды земельного участка с сохранением всех прав и гарантий, предоставляемых законодательством Российской Федерации. Органы местного самоуправления не вправе отказать хозяйствующему субъекту, осуществляющему торговую деятельность, в переоформлении договора аренды земельного участка на договор на размещение нестационарного торгового объекта.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов. Порядок включения торговых объектов в такую схему устанавливается Правительством Российской Федерации. Схема размещения нестационарных торговых объектов (далее – Схема) разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
«Базовый размер арендной платы за земельные участки на очередной финансовый год используется при разработке прогноза консолидированного бюджета Московской области. Этот год стал испытанием для представителей бизнеса, и Правительством Московской области было принято решение не повышать базовый размер арендной ставки в 2022 году, несмотря на то, что прогноз роста инфляции на следующий год составляет 4%. Это сделано в целях поддержания и стимулирования инвестиционной активности в Московской области, а также недопущения увеличения финансовой нагрузки на арендаторов», – отметила министр.
Базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области и государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, в 2022 году останется на уровне 2022 года. Соответствующий проект закона Московской области представлен на заседании Мособлдумы министром имущественных отношений Московской области Натальей Адигамовой и принят в трех чтениях.
Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за зе
земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:
Аренда земельных участков
Однако на практике многие предприятия не спешат с оформлением таких земельных участков и, обладая правом собственности на здания, земельные участки под ними имеющие на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ[3] юридические лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.
Из вопроса, который рассматривался в Письме № 03-03-06/1/568, следует, что в 2008 году к договору аренды составлено дополнительное соглашение с указанием, что право аренды земельного участка выкуплено, но еще не оформлено и подлежит государственной регистрации. На вопрос организации: с какого момента можно учитывать расходы на приобретение права на заключение договора аренды земли, если сам договор уже заключен в 2001 году на 49 лет, чиновники ограничились перечислением норм, изложенных в ст. 264.1 НК РФ.
Как перевести земельный участок из аренды в собственность в 2022 году
Как и в случае с землями для ЛПХ, условием перевода в собственность становится трехлетнее использование по прямому назначению. Никаких строений возводить для этого не нужно. Обязательное дополнительное требование – использование под сельскохозяйственные нужды всей площади земельного участка.
Самый очевидный ответ на вопрос, как оформить аренду земельного участка под ИЖС в собственность, достаточно очевиден. Нужно возвести жилую постройку. Она должна быть капитальной и предназначаться для проживания в течение круглого года. В качестве обязательного условия выступает официальная регистрация постройки в качестве объекта недвижимости и внесение в ЕГРН.
Что такое бессрочная аренда земельного участка
Если необходимо приватизировать участок земли, находящийся в аренде на неопределенный срок, то алгоритм изменения собственника прописан в ЗК РФ. Окончательное решение принимается местными исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, имеющими право принимать такие решения (ст. 9–11 ЗК РФ).
Что дешевле, аренда или собственность на землю? Надо помнить, что собственники платят установленные государством и органами местного самоуправления налоги, а арендаторы оплачивают арендную плату в соответствии с условиями договора. Размеры арендной платы зависят от характеристик участка: вида целевого назначения, расположения, физических свойств и т. д. Общая сумма определяется площадью и ставками за единицу с учетом местных коэффициентов. Как правило, размеры арендной платы выше земельного налога.
Определение арендной платы за земельный участок, используемый для осуществления нескольких видов деятельности
При этом вопрос о размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, стоит очень остро во всех регионах страны, в том числе и в нашем субъекте.
Размер арендной платы за использование земельных участков (далее «ЗУ»), собственником которых выступает Воронежская область, и участков, расположенных на территории города Воронежа, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование ЗУ, находящихся в собственности Воронежской области, и ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена утв. Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008г.№ 349.
Структура действий по реализации приведенного выше права предусмотрена ГрК РФ, а также разделом Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж (положение об изменении видов разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами).
Одновременно сообщаем, что арендная плата по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена, заключаемым без торгов, если иное не предусмотрено нормами действующего законодательства, исчисляется по формуле:
Ки — коэффициент инфляции, который определяется как произведение коэффициентов уровня инфляции, установленного для соответствующего финансового года в федеральном законе о федеральном бюджете, применяемых начиная с года, следующего за годом утверждения результатов кадастровой стоимости либо за годом определения рыночной стоимости земельного участка.
Извещение о возможном предоставлении в аренду земельный участок с кадастровым номером: 30: 10: 040101: 57, из категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2054009 кв
Администрация МО «Харабалинский район» информирует население о возможном предоставлении в аренду земельный участок с кадастровым номером: 30:10:040101:57, из категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2054009 кв. м, расположенного относительно ориентира: Астраханская область, Харабалинский район, в границах ер. Каин и ильм. Садок, в 3,5 км западнее ер. Стрелков, для сельскохозяйственного производства (пашня).
Московская область не повысит базовый размер арендной платы за землю в 2022 году
Базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области и государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, в 2022 году останется на уровне 2022 года. Соответствующий проект закона Московской области представлен на заседании Мособлдумы министром имущественных отношений Московской области Натальей Адигамовой и принят в трех чтениях.
«Базовый размер арендной платы за земельные участки на очередной финансовый год используется при разработке прогноза консолидированного бюджета Московской области. Этот год стал испытанием для представителей бизнеса, и Правительством Московской области было принято решение не повышать базовый размер арендной ставки в 2022 году, несмотря на то, что прогноз роста инфляции на следующий год составляет 4%. Это сделано в целях поддержания и стимулирования инвестиционной активности в Московской области, а также недопущения увеличения финансовой нагрузки на арендаторов», – отметила министр.
Уважаемые Арендаторы земельных участков
По результатам проведения в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2022 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», во исполнение положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2022 № 1882 утверждена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края.
Таким образом, с 01.01.2022 изменится размер арендной платы за земельные участки из состава земель населенных пунктов, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования город Краснодар.
Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права. Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.
В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.
Контрольную работу в редакторе Microsoft Word в произвольном виде, с указанием темы. Обязательно наличие следующих структурных составляющих: оглавление; введение (обоснование актуальности выбранной темы, формулирование цели предстоящей работы, обозначение основных проблемных вопросов для рассмотрения); раскрытие темы (1-3 подтемы), отражающее место и роль данного вопроса в управлении земельными ресурсами в муниципальных образованиях; выводы. Текстовый файл указанного формата отправляется на проверку. Число страниц при этом не должно превышать 10.
Аренда земельных участков #9200505
I. Нормативные правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. с изм. от 30.12.2008 г. // Российская газета. — 1993. – 25 дек. — №237; Российская газета. — №7. — 2009. -21 янв.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая / Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 23.07.2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. — № 32. — Ст. 3301; Российская Газета от 28.07.2013. — №6009.
3. Земельный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями от 23 июля 2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. — № 44. — Ст. 4147; 2013. — № 27. — Ст. 2700.
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях / Федеральный закон от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (в ред. от 25.07.2013.) // Российская газета от 31 декабря 2001 г. №2868.
5. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. от 23 июля 2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. — № 31. — Ст. 4017.
6. Федеральный закон от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» (с изм. от 13 мая 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. — № 30. — Ст. 3098.
7. Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О земле-устройстве» (с изм. от 18 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2011. — № 50. — Ст. 5279.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 23 июля 2013 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. — № 30. — Ст. 3594; 2013. — № 27. — Ст. 2711.
9. Приказ Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. № 160 «Об утверждении Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России» // Российские вести. — 1994. — 6 июля.
10. Земельный кодекс Республики Татарстан (с изм. от 22 ноября 2010 г) // Ведомости Государственного Совета Татарстана. – 2010. — № 8 (I часть).
II. Материалы судебной практики:
1. Определение Конституционного Суда РФ от 6 июля 2000 г. № 133-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» [электронный ресурс] // режим доступа свободный: http://www.consultant.ru.
2. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некото-рых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – №6.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – №2.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [электронный ресурс] // режим доступа свободный: http://www.consultant.ru.
5. Постановление ФАС Поволжского окурга от 6 сентября 2011 г. по делу № Ф08-4160/2011 [электронный ресурс] // режим доступа свободный: http://www.consultant.ru.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в том числе сдаватьземельный участок в субаренду. В части получения согласия на передачу имущества в субаренду данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором. Иными словами, в договоре аренды не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
Предметом договора субаренды земельного участка, аналогично договору аренды земельного участка, является передаваемый неземельный участок. Образец договора субаренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. это можно сделать как в самом тексте образца договора субаренды земельного участка , так и в приложении к нему.
Сторонами договора субаренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.
Существует следующий набор правил касательно сторон договора аренды и субаренды земельного участка:
ст.22 ЗК РФ специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды и субаренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.
Арендодателями согласно той же ст.22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков.
Оформлять договор субаренды земельного участка необходимо простым единым документом, подписанным обеими сторонами.
Поскольку к договорам субаренды вообще и к договору субаренды земельного участка в частности, применяются правила о договорах аренды, соответственно, любой подписанный и оформленный образец договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации при условии, что он заключен на срок не менее года.
Договор субаренды земельного участка, подлежащий обязательной государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. Законом не установлены сроки, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации договора субаренды земельного участка. Поэтому во избежание конфликтной ситуации при заключении договора субаренды сторонам необходимо определить, какая сторона и в какой срок должна подать пакет документов на регистрацию договора субаренды земельного участка. Это необходимо также на случай уклонения одной из сторон от совершения действия, необходимых для государственной регистрации договора субаренды. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск обязать зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор субаренды земельного участка является незаключенным. 4
Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды земельного участка. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды земельного участка на срок, соответствующий сроку действия договора аренды земельного участка.
Если образец договора аренды и образец договора субаренды предусматривают симметричные условия о продлении срока действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды земельного участка будет продлено в случае продолжения действия договора аренды. Однако необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация. 5
Прекращение считающегося заключенным на неопределенный срок договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (с предупреждением другой стороны аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды земельного участка.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды земельного участка. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по образцу договора субаренды земельного участка, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (статья 618 ГК РФ).
Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетом того, что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.
Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. (ст. 606 ГК РФ).
Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.
Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).
Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля — это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 1
Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом — основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.
Оборот земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).
Из п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.
Однако согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Следовательно, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.
Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. Такие особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ).
Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства — собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется в порядке, установленном в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).
В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется.
Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Однако не все земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.
Земли, полностью изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.
Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ): 2
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно- территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки(п.5 ст.17 ЗК РФ):
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст.27;
2) из состава земель лесного фонда;
3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст.27ЗК РФ;
6) не указанные в п. 4 ст.27 ЗК РФ в границах закрытых административно- территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Арендная плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель).
Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.
Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.
Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.
Из п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ). 3
В соответствии с п. 8 ст.22, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает и другие основания прекращения аренды.
ЗК РФ не регулирует оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Таким образом, если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды.
