Банк Самостоятельно Изменил Стоимость Залогового Имущества Имеет Ли Право Банк Самостоятельно Повышать Стоимость
Содержание
- 1 Как банк продает залоговое имущество и рассчитывается с заемщиком
- 2 Как продается залоговое имущество различных банков
- 3 Как происходит продажа залогового имущества банком
- 4 Как убедить банк изменить залог после погашения части долга
- 5 Оценка имущества залога
- 6 Определение стоимости залогового имущества
- 7 Может ли банк забрать залоговое имущество
Цены активов существенно ниже рыночного уровня. Продавцы имущества (банки, арбитражные управляющие, собственники, судебные приставы) стремятся как можно быстрее реализовать активы, поэтому предлагают скидки до 70% от реальной стоимости объекта. Если на аукцион выставлено трудно реализуемое имущество (например, дорогостоящая квартира большой площади, производственное оборудование нестандартной конфигурации), скидка может достигать 85%. Банки проверяют эксплуатационные свойства активов перед оформлением залога, поэтому техническое состояние таких активов обычно хорошее.
Легковые автомобили, прицепы и мототранспорт. Наиболее выгодная для покупателей категория залоговой недвижимости — зарубежные и отечественные автомобили, выступавшие в качестве обеспечения по автокредитам. Стоимость такого транспорта существенно ниже рыночного уровня (банки стремятся как можно быстрее реализовать актив), большинство автомобилей приобретено в салонах официальных дилеров и выпущено два-три года назад. При реализации дорогостоящих автомобилей банк может предложить договор лизинга или предоставить дополнительные скидки.
Оперативность совершения сделки. Покупателю не нужно проводить повторную оценку залогового имущества, проверять правильность составления договора и оформлять другие бумаги — работники банка подготавливают документы самостоятельно. Если имущество выкупается у собственника напрямую, сделку можно заключить на следующий день после просмотра актива. Если залоговые активы приобретаются через сайта банка или аукцион, все бумаги оформляют юристы финансовой организации.
Отсутствие рисков, связанных с юридическим статусом имущества. Перед оформлением залога на какие-либо активы юристы банка проводят тщательную проверку, при отчуждении имущества в счёт погашения задолженности все права переходят к финансовой организации. Покупатель получает имущество с оформленным правом собственности, без рисков появления каких-либо обременений (скрытых собственников, наследников). Это особенно актуально при покупке жилой недвижимости в исторических районах города.
В целом, аукционы по реализации залогового имущества (или конфиската) банков позволяют частным лицам и организациям приобрести ликвидные активы со значительной скидкой. Финансовые организации стремятся оперативно продать имущество, чтобы инвестировать вырученные средства, поэтому в крупных городах регулярно проводятся торги. Банки могут реализовывать залоговое имущество самостоятельно (в этом случае объявления публикуются на официальном сайте), через государственные системы электронных торгов или с помощью различных отраслевых посредников. Например, банк Санкт-Петербург самостоятельно продаёт объекты залоговой недвижимости, конфискат ВТБ реализуется на сайте ЕЭТП (единая электронная торговая площадка, roseltorg.ru).
страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;В соответствие с частью 1 данной нормы, Залогодержатель (Банк), имеет право получить удовлетворение из заложенного имущества не всегда, а только в одном единственном случае, в случае неисполнения должником обязательства обеспеченному Залогом.
5 дней с момента заключения договора страхования есть у заемщика на его расторжение и возврат страховой премии (Указания Банка России от 20.11.2022 N 3854-У); условия возврата зависят от договора и могут быть невыгодными для клиента – например, банк может не вернуть комиссию.
То, что банк указал в заявлении на страхование только общую сумму, по мнению судов, означает по сути предоставление неполной информации об услуге, ведь эти сведения могли повлиять на выбор клиента. Однако коллегия Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи пришла к другим выводам (дело № 64-КГ17-8). Фролкин сам подписал заявление, в котором соглашался на страхование на выбранных условиях, то есть указал, что он ознакомлен и согласен с тем, что за подключение к программе страхования банка ему придется заплатить, указали в ВС.
В жалобе Фролкин обвинил банк в нарушении закона о защите прав потребителя и потребовал выплатить ему деньги за подключение к программе добровольного страхования в размере 46 943 руб., неустойку в сумме 46 943 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя 23 471,05 руб., 30 000 руб. – в счёт компенсации морального вреда, всего же в общей сложности – около 150 000 руб.
Решение и апелляция – (дело № ). Суды исходили из того, что при заключении договора клиент должен знать о размере платы за страхование и размере вознаграждения банка, в том числе о соотношении страховой премии и вознаграждения банка за подключение дополнительной услуги.
Как банк продает залоговое имущество и рассчитывается с заемщиком
В последнее время осуществляются попытки ввести в практику заключение соглашений о внесудебной реализации залога. Соглашение позволяет выставить залоговое имущество, в случае возникновения просроченной задолженности по кредиту через указанное в соглашении количество дней на торги, без обращения в суд, по обоюдному согласию сторон*. Торги проводятся специальной торговой организацией. Вырученная от продажи имущества сумма идет в погашение издержек по реализации предмета залога и в погашение задолженности заемщика перед банком, оставшаяся сумма зачисляется залогодателю.
Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц. На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику. Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.
В свою очередь для уверенных в своем намерении своевременно обслуживать ссудную задолженность заемщиков, заключение подобного соглашения, как правило, не является препоной в оформлении банковского кредита. Тем не менее, порой банк теряет часть предвзято относящихся к подобным соглашениям заемщиков, если выдвигает заключение внесудебных соглашений как обязательное условие кредитования.
Залоговое обеспечение кредита служит «подушкой безопасности» для кредитной организации, гарантом возврата ссудной задолженности. Банк не заинтересован в доведении состояния дел заемщика по кредиту до необходимости реализовывать залоговое имущество. Кроме того, банк не наделен правами торговой организации согласно законодательству РФ. Поэтому банковские организации прилагают все возможные усилия, для обеспечения качества кредитного портфеля и недопущения возникновения просроченной задолженности, тем более вынужденной реализации залогового имущества.
Второй вариант — продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор. При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20–25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.
Как продается залоговое имущество различных банков
Как только банк обращается в суд, он должен дополнительно отправить заемщику специальное уведомление, в котором должен требовать возврата средств, а также здесь должно быть указано, что организация обратилась в суд. Если заёмщик не выполняет условия данного уведомления, то начинается судебное производство, которое заканчивается обычно тем, что заемщика должен по суду вернуть все средства банку. Банк в свою очередь может выдвинуть такое предложение, которое заключается в аресте залогового имущества с помощью судебных приставов. Важно убедиться, что заемщик не стремится добровольно продать данное имущество, поскольку тогда необходимость в участии приставов будет отсутствовать. Обычно такое мирное решение вопроса между банком и заемщиком считается выгодным именно для последнего, поскольку он имеет возможность продать свое имущество по достаточно высокой цене, которой будет достаточно не только для погашения долга, но и для получения определенного дохода. Однако для продажи такого имущества нужно получить разрешение от самого банка.
Однако нередко у заемщиков складывается такая ситуация, когда они не могут отвечать по своим обязательствам по каким-либо причинам, а это служит основанием для конфискации залогового имущества судебными приставами. Далее оно передается в сам банк, а далее происходит реализация залогового имущества банков специальными торгами. Важно знать, как правильно осуществляется данная процедура, а также каковы ее особенности.
Как только будет обнаружена просрочка платежа, работники банка начинают действовать таким образом, чтобы вернуть деньги. Обычно сразу начисляются определенные штрафы, которые заранее указываются в кредитном договоре, а также заемщик получает письменное уведомление о том, что он просрочил платеж. Также работники банка обычно созваниваются с должником и просят его внести необходимые средства на счет банка. Если мирными способами добиться желаемого у банка не получается, то единственным выходом для него является обращение в суд. В этом заявлении работники учреждения указывают на необходимость выполнить все возможные меры по возвращению заемных средств.
Порядок данного процесса заключается в том, что как только будет банком обнаружена просрочка платежа, организация должна подождать еще несколько дней, в течение которых должник может оплатить долг. Однако если этого не происходит, то банк вправе без обращения в суд конфисковать и продать залоговое имущество. Осуществляется реализация залогового имущества банков в этом случае с помощью специализированных торговых компаний. Однако такое действие со стороны банков может стать основанием для того, чтоб заемщик обратился в суд, поскольку данное соглашение противоречит законодательству.
Следует отметить, что конфискация и реализация имущества должников банками осуществляется только после того, как кредитная организация полностью убедиться, что заемщик перестал быть платежеспособным, а соответственно просто не имеет возможности расплатиться по своему кредиту. Поэтому если была первоначально обнаружена просрочка платежа, она не будет основанием для конфискации, поскольку банк первоначально попытается вернуть деньги мирными способами, уведомлениями и предупреждениями. Сотрудники организации попытаются выяснить у клиента, по каким причинам возникла данная задолженность, когда она будет погашена, а также каково финансовое состояние клиента. Нередко банки вовсе идут на определенные уступки, давая отсрочки платежа или осуществляя реструктуризацию долга, поэтому заемщики в первую очередь сами должны идти на контакт с банком.
Нужно помнить, что если реализованы заложенные , то залогодателю придется пересчитать базу по единому налогу за весь период с момента учета стоимости основного средства в составе расходов до даты продажи. Это утверждение справедливо при условии, что предмет залога продан (п. 3 ст. 346.16 НК РФ):
Компания получила заем под залог товаров в обороте. Непогашенная сумма долга (с учетом процентов) равна 354 000 руб. Залоговая стоимость товара определена согласно договору о залоге в сумме 590 000 руб. Балансовая стоимость остатка товара на складе составляет 750 000 руб. Между сторонами заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. При этом стороны договорились, что часть заложенного имущества реализуется кредитору по цене 354 000 руб. (в том числе НДС – 54 000 руб.). Остаток товара стоимостью 236 000 руб. (590 000 руб. — 354 000 руб.) освобождается от залога и поступает в распоряжение заемщика.
Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге » и «Об ипотеке ». Закон «Об ипотеке » дополняет закон «О залоге » применительно к долгосрочным кредитам .
НДС. Передача имущества в залог не влечет каких-либо последствий по НДС, поскольку право собственности сохраняется за залогодателем независимо от того, передается фактически заложенное имущество залогодержателю или же нет (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Таким образом, при передаче предмета залога реализации не происходит, и объекта налогообложения по НДС не возникает (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Выручку от реализации заложенного имущества бухгалтер включил в состав доходов по налогу на прибыль (ст. 249 НК РФ). Так как компания применяет метод начисления, доходы от реализации признаются на дату перехода права собственности на это имущество к его покупателю (п. 3 ст. 271 НК РФ). Сумму признанной выручки бухгалтер уменьшил на стоимость заложенного имущества и сумму расходов, связанных с его реализацией (п. 1 ст. 268, ст. 318, 319 НК РФ).
Как происходит продажа залогового имущества банком
Если уже возникла просроченная задолженность и выясняется, что заемщик не в состоянии по определенным причинам погасить кредит в данный момент, но ожидает получение необходимой для погашения суммы, например, через месяц-два, то есть заемщику фактически необходима пролонгация кредита, а он при этом своевременно (за две недели либо в срок, оговоренный в кредитной документации) не обратился в банк, банк пролонгировать такой кредит уже не сможет. Подобная ситуация может возникнуть, например, в сельскохозяйственной отрасли, когда производители порой намеренно «придерживают» урожай, поскольку еще не сложилась приемлемая цена. Результат подобных действий может быть не лучшим, поскольку придется вынуждено реализовывать товар (имущество) по невыгодной, низкой цене с целью погашения просроченной задолженности по кредиту. Избежать подобной ситуации возможно своевременно обратившись в банк с ходатайством о пролонгации кредита и с четким обоснованием причин ходатайства.
- реализация производится через продажу с публичных торгов, то есть любой претендент может его выкупить, если будет соблюдать установленный порядок;
- допускается отсрочка реализации имущества до одного года, если на то будут уважительные причины. Например, если речь идёт о реализации автомобиля, который используется должником в качестве единственного источника дохода.
Как вариант, банк может принять залоговое имущество на баланс в зачет задолженности заемщика, что происходит достаточно редко и как правило с нереализованным приставами имуществом. Залоговое имущество является для банка так называемым непрофильным активом. Такое имущество может быть продано по достаточно низкой цене.
Если кредитор и заемщик смогли договориться о реализации залога, то одна из сторон (чаще кредитор) берет на себя его продажу и на вырученные средства рассчитывается по своим обязательствам. Имущество обычно выставляют на продажу по стоимости чуть выше рыночной (в среднем на 10% дороже).
Основная задача кредитного инспектора при обращении заемщика за кредитом суметь психологически правильно выбрать предмет залога (залоговое имущество может иметь не только материальную стоимость, но и личную значимость для залогодателя — особенно это касается физических лиц и представителей малого бизнеса). Далее нужна достоверная оценка рыночной стоимости залога, адекватная оценка кредитоспособности заемщика. Сумма кредита должна быть посильна для заемщика и сопоставима со стоимостью залога. И, при условии тщательного проведения кредитным работником банка регулярного мониторинга финансового состояния заемщика, положения отрасли, в которой работает заемщик, факта наличия залогового имущества (проводятся регулярные проверки залога), выполнения прогнозных показателей заемщиком (по объемам выручки, величине прибыли предприятия или ИП), отсутствия форс-мажорных обстоятельств, проблем в обслуживании кредита заемщиков возникнуть не должно.
Риск утери (или повреждения) имущества в целом является управляемым риском за счет использования системы страхования залогового обеспечения. Однако необходимо понимание того, что все риски застраховать не только практически невозможно, но и экономически нецелесообразно. Страхование должно применяться только к определенным рискам при четком следовании следующему принципу: страховать риски следует тогда, когда затраты на мероприятие по снижению рисков оказываются дороже страхования. Так, страховые риски обычно фиксируются в договоре страхования как составная часть залогового отношения. В свою очередь кредитные, инфляционные, процентные риски обычно не подлежат страхованию, так как одна из задач банков состоит в том, чтобы своевременно реагировать на подобные риски, учитывать их в своей работе. Однако страхование (даже в компании, аккредитованной с банком) не может дать стопроцентной гарантии полной компенсации причиненного залогу ущерба.
Риск низкой собираемости предмета залога также оказывает влияние на ставку залогового дисконта. Под показателем собираемости предмета залога принято понимать вероятность обращения взыскания на заложенное имущество, а также его реализации с учетом возможного противодействия со стороны недобросовестного залогодателя, в том числе в части оформления залога и его сохранности. Собираемость предмета залога зависит от множества факторов, в частности, от вида предмета залога, правовой обеспеченности сделки, характеристики местонахождения и вида хранения (эксплуатации) имущества, а также правового статуса собственника имущества. При сильном противодействии со стороны залогодателя данный вид риска является явно неуправляемым.
Сегодня размер кредита, который банк может предоставить компании или индивидуальному предпринимателю, во многом зависит от того, каким залогом заемщик готов обеспечить кредит и как этот залог оценит банк. Залоговое обеспечение для банка — способ защитить имущественные интересы в случае неисполнения клиентом обязательств по кредитной сделке. И, в основном, подходы банка к оценке имущества, предлагаемого в залог по кредиту, отличаются от оценки имущественных активов самим заемщиком.
Таким образом, более детальное рассмотрение показывает, что залоговая стоимость — это самостоятельный вид стоимости, под которым стоит понимать стоимость имущества, которое будет реализовано в любой срок по требованию банка при невозврате предприятием-заемщиком кредитных средств. Именно из-за наличия условия «по требованию банка» при расчете ставки залогового дисконта не учитываются временные характеристики кредита. Кроме того, от ликвидационной стоимости залоговую часть отличает тот факт, что она учитывает судебные издержки, затрачиваемые при реализации данного актива.
На сегодняшний день одним из наиболее распространенных средств обеспечения кредитных обязательств является залог. Под ним в соответствии со статьями 329 и 334 Гражданского кодекса РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Я брала Автокредит 2014 году, платила бещ з просрочек, но 2022 летом пошли просрочки и банк подал в суд, в итоге я отдала им залоговое авто (долг остался 170 т.р),машина уже 2-3 месяца стоит на стоянке банка а % не останавливаются, когда забирали мы на словах с банком договорились что продажа будет больше 230 т.р,а теперь мне банк сообщает что из-за того что машину нужно красить (тысяч на 30), они будут её продавать за 190 (т.к пока она стоит на стоянке % мои так и капают), законно ли это, если я отдала залоговое имущество а % не остановились и долг на 20 т.р вырос.
Приходят сообщения такого характера Разыскивается ЗЫРЯНОВА ИРИНА, если вы владеете информацией свяжитесь с нами, ситуация критическая, ИРИНА проходит по двум статьям 159 ч 1 177 УК РФ. Просьба повлиять на ситуацию. Да у меня есть просрочка в СКБ банке, но я всегда на связи и не где не прячусь. С банком сотрудничаю по поводу долга. Есть залоговое имущество, которое на данный момент продаю для погашения задолженности. Посоветуйте, какие принять мне меры.
У меня кредит под залог. Банк оценил залоговое имущество только в кред. Договоре, без отчета и акта. Я самостоятельно провела оценку с помощью аккредитованного данным банком оценщика. Стоимость много крат выше банковской. А будущий новый «взыскатель» намеревается забрать это имущество за сумму кредита, взятого мною у банка, а она в несколько раз ниже оценки по Отчету оценщика. Правомерны ли действия «взыскателя»?
По одному кредитному договору задолжность перед банком 2000000 рублей, есть просрочка, банк подал в суд, есть залоговое имущество, я предложил мировую и погасить долг плюс проценты, банк отказал объяснив что он продаст залог сам, могу ли я обжаловать в суде отказ или есть ещё какие нибудь варианты.
Ситуация такая: у нас началось судебное разбирательство с банком (долг по кредиту). Суд первой инстанции постановил вернуть банку задолженность по кредиту, обратить внимание на залоговое имущество. Решение суда мы обжаловали: настаиваем на том, что стоимость залогового имущества значительно превосходит задолженность, поэтому просим половину имущества вернуть банку в счет задолженности, половину вернуть залогодателю, договор залога прекратить (имущество делимое). Перед началом всей судебной тяжбы судья вынесла определение о наложение ареста на имущество в целях обеспечения иска. Вопрос такой: можем ли мы ходатайствовать в суде апелляционной инстанции (где в данный момент обжалуем решение 1 инстанции) об отмене определения о наложении ареста на то имущество, которое просим вернуть залогодателю, если это требование изначально не указали в апелляционной жалобе?
Как убедить банк изменить залог после погашения части долга
Напомним, что согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником последнего получить возмещение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом. Обратите внимание, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения (ст. 337 ГК РФ).
В силу залога кредитор по обеспеченному им обязательству (залогодержатель) имеет право в случае его неисполнения получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).
На фоне последних событий банки уже не предлагают долгосрочные кредиты. Нельзя сказать, чтобы кредитные организации полностью свернули программы кредитования. Они придерживаются ранее выбранных стратегий, просто более четко их формулируют, концентрируясь на наиболее интересных сегментах. В частности МКБ ориентируется на Small and Middle Enterprises (SME), то есть на малый и средний бизнес. При этом к первой категории банк относит фирмы с объемом годовой выручки до 180 млн. рублей, а ко второй — до 1 млрд. рублей. Таким образом, кредитное учреждение четко обозначило сегмент, на финансирование которого готово выделить средства.
Безусловно, в данном случае будет иметь место фикция замены залога имущества на залог права на определенную стоимость. Та часть ценности предмета залога, которая была обособлена в договоре залога при изменении вещи, никуда не исчезает. И если суд может проследить связь между прежней вещью и новой вещью, то основание для того, чтобы считать залог прекращенным, не обнаруживается.
Проанализировать структуру залога . Определите долю каждого вида обеспечения в общей стоимости залога. Чем меньше доля имущества, которое хотите вывести из-под обременения, тем легче договориться с банком. Если доля – 20 процентов и более, проанализируйте, что компания может предложить банку взамен.
Оценка имущества залога
2. Пункт 2 комментируемой статьи позволяет сторонам договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором, после заключения договора залога изменять стоимость предмета залога, например, в случае изменения рыночной стоимости предмета залога после заключения договора. При этом согласованные действия сторон по изменению стоимости предмета залога не влекут за собой изменения или прекращения залога. Допускается как увеличивать, так и уменьшать стоимость предмета залога.
Далее рассмотрим движимое имущество. Основным документом на транспортное средство и спецтехнику является паспорт транспортного средства (ПТС) или паспорт самоходной машины (ПСМ), где содержатся основные сведения об идентификаторах, узлах и агрегатах техники. Дополнительными документами являются свидетельство о регистрации транспортного средства, талон или акт технического осмотра, инструкция по эксплуатации и сервисная книжка. При работе с проблемными транспортными средствами часто требуется восстановление комплекта ключей из-за отказа должника передавать их реализатору. В данной ситуации можно обратиться к официальному дилеру, но лучше сделать это у неофициального дилера, что может быть в разы дешевле. Основными документами на оборудование являются правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, документы об оплате накладные), документы бухгалтерского учета, если имущество принадлежит юридическому лицу. В паспорте содержатся все основные идентификационные признаки техники.
Ключевые слова: залог, залоговое имущество, оценка залога, залоговая стоимость, риски залогодателя, проблемный актив, реализация залога, залогодержатель, залогодатель, начальная продажная цена, судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, реализация заложенного имущества на торгах, оставление предмета залога за собой
но без согласия арендодателя (если только необходимость получения такого согласия прямо не предусмотрена договором аренды земельного участка). Если срок права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, превышает 5 лет, то он всегда передается в залог без согласия арендодателя.
По общему правилу, установленному в п. 1 комментируемой статьи, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Так, из положений п. 3 ст. 358 ГК РФ следует, что стоимость сданных вещей в ломбард устанавливается в соответствии с ценами на вещи такого рода и такого качества именно в момент принятия вещи в залог (см. комментарий к ст. 358 ГК РФ).
Прежде чем купить дешевую квартиру или машину, выставленную на продажу банком, стоит подумать о возможных последствиях. Встречаются разные случаи, когда цена на квартиру или машину неоправданно низкая. Должник погасил уже половину кредита и тут у него возникли трудности.
За последние несколько лет на фоне активного развития кредитования в РФ оценка залогового имущества превратилась наиболее востребованный вид оценочной деятельности. Потенциальными заказчиками подобных услуг выступают предприятия, частные лица, а также финансовые учреждения. Чтобы привлечь дополнительные средства на развитие бизнеса, приобрести имущество, необходимое для полноценного функционирования созданной кредитной организации при оформлении займа требуется предоставлением материального обеспечения.
Большинство российских банков охотно выдает льготный кредит на приобретение залогового имущества. Это может быть недвижимость, автотранспорт и другие активы, которые находились в банке в качестве залогового обеспечения, а потом перешли в собственность, в связи с непогашенной задолженностью. Преимущества такого кредитования очевидны. Во-первых, выгода уже в том, что реализуемое имущество выставлено на продажу по существенно сниженным ценам.
Самая актуальная проблема работы с залоговым имуществом — определение объективной оценочной стоимости движимого и недвижимого имущества, которое используется в качестве обеспечения. Основные трудности возникают из-за отсутствия в законодательстве механизма оценочной процедуры, в соответствии с конкретными предварительно определенными нормами.
Через определенное время оно подлежит реализации через торговые площадки. Наравне с непрофильными активами, существует еще конфискованное и арестованное имущество, право на собственность которого перешло к банкам в результате отказа заемщика выплачивать задолженность.
Определение стоимости залогового имущества
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (федеральный стандарт оценки N 2).
Статьей 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) участнику общества предоставлено право заложить принадлежащую ему долю (часть доли) в уставном капитале общества другому участнику общества или третьему лицу. Передача в залог доли в уставном капитале ООО третьему лицу возможна только по решению общего собрания участников общества, принятому большинством голосов всех участников общества, если необходимость большего числа голосов участников для принятия такого решения не предусмотрена уставом ООО. Доля в уставном капитале ООО не может быть передана в залог, если в уставе общества содержится запрет на совершение таких сделок. Таким образом, решению вопроса о принятии в залог доли в уставном капитале ООО должна предшествовать правовая экспертиза устава ООО на предмет наличия в нем указанных выше положений.
- объекты, выставленные на продажу как можно ближе к дате оценки объекта, не более шести месяцев с даты размещения объявления;
- объект не должен отличаться площадью от объекта оценки более чем в три раза;
- объект не должен иметь больших различий в цене за 1 кв. м — более чем на 50% от минимальной цены.
Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость. Информация для расчёта рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов. К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определённых условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. наличие достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней c момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл. 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 4 «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»).
Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 — коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:
Также потребуется предоставить следующие документы: паспорт и нотариально заверенное согласие супруга или супруги на участие в торгах (для физических лиц). Если аукцион проводится в режиме онлайн, то копии предоставленных документов загружают на сайт, их заверяют электронной подписью участника аукциона.
Основным преимуществом подобных аукционов является низкая цена приобретаемого имущества. Можно достаточно выгодно приобрести недвижимость, транспортное средство и другие вещи. При этом стоимость залоговых вещей с каждым аукционом существенно снижается, если на них не нашелся покупатель.
Участвовать в аукционах по продаже залогового имущества могут физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица. Каждый участник аукциона заполняет специальную заявку и оплачивает регистрационный взнос. Обычно этот взнос составляет до 15% от стоимости имущества, которое желает приобрести участник аукциона.
Основным недостатком таких аукционов являются скрытые риски, например – конфликт с предыдущим владельцем. Он может не признать решения суда и препятствовать вступлению нового собственника во владение покупкой. Например, не выселяться из квартиры. В этом случае новый владелец получит дополнительные проблемы.
Также нужно очень тщательно отнестись к техническому состоянию имущества. Например, автомобиль может быть изрядно изношен, но банк, скорее всего, не будет детально раскрывать особенности технического состояния продаваемой вещи. Поэтому перед покупкой желательно договориться о независимой технической экспертизе.
Может ли банк забрать залоговое имущество
Но денег на новое авто не хватает, или вы считаете, что это нерентабельно. Так или иначе, вы решаете приобрести автомобиль с рук. Вы находите объявление о продаже желаемого автомобиля, встречаетесь с владельцем, и состояние машины вас полностью устраивает. Но авто находится в залоге у банка.
Очевидно, что взыскатель изначально может обладать значительно большим объемом информации о должнике, чем судебный исполнитель (за исключением случаев, когда в отношении такого должника уже возбуждено достаточное количество исполнительных производств и они долго находятся на исполнении).
К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.
Объем работы, которую судебный исполнитель проводит по находящимся у него на исполнении производствам, колоссален! Судебные исполнители вынуждены трудиться в нерабочее время и в выходные дни. Вместе с тем при существующем уровне нагрузки выполнить все необходимые действия по всем исполнительным производствам просто физически невозможно.
кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы, банковские вклады, банковские счета или иные заимствования независимо от способа их оформления. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом.
На сегодняшний день залоговая недвижимость в Испании от банков — довольно привлекательный сегмент рынка. Вполне естественно, что, желая сэкономить, многие выбирают свой дом или квартиру именно в этом секторе. Однако, легкая на первый взгляд экономия может обернуться непредвиденными сложностями для покупателей. Вот некоторые из них:
Такое обстоятельство служит на руку иностранным инвесторам, так как дает возможность приобрести жилье по более привлекательным ценам. Возможнои Вы часто встречаете на информационных интернет-площадках очень привлекательные предложения от испанских банков и обдумываете, стоит ли приобретать жилой объект именно в этом сегменте рынка. Хотим ознакомить Вас со следующими рекомендациями по этому поводу.
- Ипотека на выгодных для покупателя условиях. Банковское учреждение заинтересовано, с одной стороны, в скорейшей реализации залогового объекта и, с другой стороны, в поиске новых клиентов на рынке ипотеки, поэтому предлагает выгодные условия кредитования покупки. В некоторых случаях банки кредитуют 100% стоимости объекта. Конечно, условия кредитования различаются, но в любом случае они выгоднее, чем для стандартной ипотеки.
- Дополнительные скидки. Движимые желанием как можно быстрее продать недвижимость, банки готовые к переговорам по цене. Поэтому при правильном подходе и настойчивости, покупатель может добиться некоторых уступок со стороны банка.
- Отсутствие комиссионных риэлтеру. Коммерческие банки редко занимаются продажей стоящих на балансе жилых объектов самостоятельно. Чаще всего это делают агентства недвижимости на базе договора, заключенного с банковским учреждением. В случае успешной реализации жилья, банк оплачивает комиссионные агентству, а покупатель, в свою очередь, от дополнительных платежей освобождается.
Важным плюсом в пользу покупки банковской недвижимости, как уже было упомянуто выше, является ее низкая цена. Иногда разница между установленной банковским учреждением ценой и рыночной стоимостью объекта достигает 50%. Размер скидки зависит от того, сколько банк уже заработал на бывшем владельце жилья и насколько сильно его желание быстрее вывести замороженные средства.
- Плачевное состояние жилых объектов. Это, как правило, связано с тем, что предыдущие владельцы жилья не особенно заботились о его сохранности, ввиду предстоящего выселения банком. Так что покупателям необходимо учитывать, что невысокая первоначальная стоимость дома или квартиры значительно вырастет после приведения жилого объекта в надлежащий вид.
- Отсутствие достаточного юридического сопровождения и консультационной поддержки. Часто в банковском учреждении иностранным покупателям не предоставляется полноценный сервис на всех этапах приобретения жилья. Поэтому решать такие вопросы напрямую с банком можно, если вы хорошо владеете испанским языком и разбираетесь в тонкостях местного жилищного законодательства.
