Как Зарегистрировать Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи
Содержание
Все комментарии пишут примерно это:
ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.
Но как быть с этим?: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
И с этим?: Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.(ст. 20 Закона об ипотеке).
Ситуация: прошла сделка купли-продажи здания, есть цена 1 руб. (условно) и порядок оплаты (до подписания договора). Экземпляр договора сдается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Спустя полгода стороны решают изменить условия: цена 5 руб., порядок оплаты — рассрочка на 2 года.
Если рассрочка, то это ипотека в силу закона. Правильно?
Ипотека подлежит государственной регистрации. Если я правильно понимаю, при ипотеке в силу закона регистрируется сам договор КП.
Здравствуйте. В договоре купли-продажи недвижимости обнаружена ошибка. Регистрация права прошла 16.05.2022 года. Сделка совершена через МФЦ с участием риэлтора.
Я продавец (единственный собственник), ошибка допущена покупателями (их пять человек). Через несколько дней после сдачи договора купли-продажи в МФЦ, покупателям сообщили, что неправильно выделены доли и договор надо переделать. Риэлтор договор переделал, распечатали его и привезли мне домой на подпись. А я не прочитала весь договор — подписала. И уже когда забирала из МФЦ свой экземпляр — обнаружила ОШИБКУ. В договоре стояла СУММА ПРОДАЖИ НЕ МОЕЙ КВАРТИРЫ, А СУММА, ЗА КОТОРУЮ МОИ ПОКУПАТЕЛИ ПРОДАЛИ СВОЮ КВАРТИРУ! А эта сумма в разы больше моей.
Проглядели ВСЕ и риэлтор и покупатели и я как продавец.
А ДЛЯ МЕНЯ ЭТО СУЩЕСТВЕННО, ТАК КАК МНЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ С ПРОДАЖИ!
Чтобы исправить ошибку, составили с покупателями Дополнительное соглашение к основному договору. Теперь надо дополнительное соглашение зарегистрировать как и основной договор. В МФЦ сказали, что не знают как это сделать. Подскажите, каким образом зарегистрировать Дополнительное соглашение к основному Договору купли-продажи недвижимости, если уже прошла регистрация права?
Мне как продавцу важно, чтобы доп соглашение было зарегистрировано официально.
Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2022 году
Уважаемые КЛИЕНТЫ! Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)Все консультации бесплатны.
Для допсоглашений по сделкам с недвижимостью, только государственная регистрация влечет юридические последствия – срок договора может быть продлен, форма собственности может быть изменена, уменьшается или увеличивается возмездная часть сделки. Если стороны решили обойтись без регистрации, допсоглашение не повлечет юридических последствий. Если предметом допсоглашения является расторжение сделки, это повлечет отмену перехода права собственности.
Дополнительное соглашение к договору купли продажи
Дополнительное соглашение при покупке квартиры оформляется, если стороны решили изменить условия сделки. Оно корректирует основной договор купли-продажи (далее – ДКП), даже если документы уже поданы на регистрацию. Рассмотрим, что из себя представляет допсоглашение, при каких условиях и кем оно оформляется, как его правильно составить, нужно ли регистрировать в Росреестре, какие документы понадобятся, и другие особенности.
Пример. Олег продает квартиру за 3 000 000 руб. Покупатель Александр согласился на сделку по этой цене после просмотра жилья. Стороны заключили ДКП, прием в МФЦ для подачи документов в Росреестр через 3 дня. На следующий день Александр обнаружил неполадки в инженерных сетях, на устранение которых ему понадобится 200 000 руб. Он договорился с Олегом о соразмерном уменьшении стоимости до 2 800 000 руб. Стороны оформили допсоглашение к ДКП.
Регистрация Дополнительного Соглашения К Договору Купли-Продажи
Участники сделки могут обойтись без приложения дополнительной документации. Главное – подтвердить личность и полномочия лиц, которые ставят подписи в соглашении. При этом в качестве документов, объясняющих необходимость внесения изменений, могут использоваться:
- один день — соглашение отправлено в Росреестр через нотариуса и в электронной форме;
- три рабочих дня — заверено у нотариуса и сразу через него передано;
- пять рабочих дней — документ сначала заверил нотариус, а затем его передали в Росреестр через МФЦ;
- семь рабочих дней — соглашение не регистрировалось у нотариуса и подавалось напрямую;
- девять рабочих дней — соглашение не заверял нотариус, и его подали через МФЦ.
- Стороны подписывают дополнительное соглашение.
- Допсоглашение направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал «Госуслуги»). При этом туда направляется как само соглашение, так и заявление на внесение изменений в ЕГРН, а также документы, подтверждающие основания для внесения такого изменения (если по условиям допсоглашения они требуются).
- Оплачивается госпошлина за регистрационные действия.
- Вносится изменение в ЕГРН, заявитель получает выписку, содержащую актуальные данные.
Изменить условия договора можно не только с помощью допсоглашения. Однако ч. 2 ст. 452 ГК РФ указывает, что судебное изменение требует, чтобы стороны первоначально попытались договориться миром. Лишь после того, как получен отказ либо в разумный срок не был дан ответ, инициатор изменения получает право обратиться с иском в суд и в порядке, предусмотренном ГК РФ требовать, чтобы договор был изменён требуемым им образом.
- Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
- Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
- Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
- Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
- Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.
Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.
В период действия договора стороны могут менять, отменять и дополнять его условия. При этом весь договор переделывать не нужно, особенно если изменения касаются 1-2 пунктов. Стороны могут оформить дополнительное соглашение и указать, в каких пунктах первоначального договора меняются условия и формулировки.
- соглашение можно заключить в любой момент, пока не истек срок действия основного договора;
- чтобы изменить условия договора, соглашение должны одобрить и подписать обе стороны (исключением является случай, когда изменения нужно внести по решению суда);
- допсоглашение не может менять предмет сделки, т.е. при замене арендуемого объекта на другой необходимо оформлять новый договор.
- дата, место заключения и название документа;
- данные продавца и покупателя;
- реквизиты основной сделки;
- текст изменений (какие пункты и в какой редакции требуется изложить с учетом новых договоренностей участников купли-продажи);
- оговорку, что остальные условия остаются неизменными;
- момент вступления в силу;
- реквизиты и подписи участников соглашения.
Что касается государственной регистрации, по общему правилу, такой регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи (ст. 8.1 551 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Из этого следует вывод, что дополнительные соглашения не требуется регистрировать в Росреестре, если в них не затрагивается переход права собственности. Но судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2022 № 02АП-2996/2022 по делу № А17-6738/2014 или Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 24.08.2022 № 33-16743/2022 по делу № 2-1990/2022, Тюменского областного суда от 30.03.2022 по делу № 33-1713/2022, решения Приозерского городского суда Ленинградской области от 20.12.2022 № 2А-1659/18, от 19.07.2022 по делу № 2А-1109/2022
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи квартиры согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Статья 158 ГК РФ предусматривает, что надлежащей является сделка, совершенная в письменной форме (простой или нотариальной). Используя данный способ защиты, истец согласно названной норме права и ст. 65 АПК РФ обязан доказать наличие двух условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации (судебная практика: Постановление 19 ААС от 19.04.2010 г. по делу № А48-3726/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 20.08.2010 г. по делу № А48-3726/2009). И поскольку сделка совершена в надлежащей форме, правомерность ее не оспаривалась, квартира передана Покупателю, а Покупатель как правообладатель уклоняется от регистрации дополнительных соглашений, Продавец обратился за защитой своих интересов в Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь не только праведным негодованием в части нарушенной Покупателем договоренности, но и понятным отдаленным намерением фактически взыскать денежные средства за квартиру. В этом помогло на начальном этапе Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997 г. (п. 1 «Обзор практики»).
В последний месяц уходящего 2007 года между ООО «РН-Краснодарнефтегаз» (далее – Продавец) и ООО «Агроинвест» (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры (далее – Договор). Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ), договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В связи с чем, Договор был зарегистрирован, передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществлялись по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 1 ст. 556 ГК РФ), оплата недвижимости была произведена в соответствии с договорными условиями. Таким образом, Договор был исполнен сторонами, свидетельство Продавца о государственной регистрации права собственности на рассматриваемую квартиру было погашено 22.03.2008 г., осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру к Покупателю.
Общество с ограниченной ответственностью «ПионПлюс», ОГРН 46846958656, находящееся по адресу: Россия, Приморский край, г. Находка, пр-кт Морской, 11, в лице генерального директора Семенова Максима Викторовича, действующего на основании Устава, именуемое далее «Заказчик», с одной стороны, и
Соглашение расширяет ДКП, делает его подробным, понятным. В нем дается толкование некоторых пунктов, вносятся дополнения и изменения, редактируются отдельные условия. Как только допсоглашение обретает юридическую силу, а происходит это уже в день его подписания, соответствующие пункты ДКП сразу же становятся недействительными.
Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости
Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них (за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации)
Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеки, в том числе сделки по уступке прав требования. включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя
- Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
- Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
- Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
- Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
- Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.
01 мая 2021 lawbellex 374