Какими Законами Регулируются Нежилые Помещений

Коммерческие помещения, используемые собственниками для ведения деятельности или служебных целей, следует отличать от площадей, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах. К ним относятся лифты, территории технического назначения, подвалы и чердаки, лестницы, подъезды, колясочные, хозяйственные единицы и другие площади, в отношении которых установлен такой статус на основании решения собственников многоквартирного дома или объекта долевой собственности, кооператива.

Основания для перевода площадей для проживания в некоммерческий фонд перечислены в ст.22 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся отсутствие притязаний на площадь третьих лиц, в том числе граждан, имеющих права на наследование или получение имущества по другим гражданско-правовым сделкам, выписка всех жильцов на момент оформления собственности. Возможны такие действия только в случае, если площадь не включена в состав жилой как структурная единица и числится как капитальная, то есть имеет прочное основание в виде фундамента, пол и стены, изолированный выход.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Пример. Чтобы жить в квартире, не нужно проходить проверки в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре. Разрешение от этих органов не требуется. Но если человек захочет открыть в НП магазин, в зависимости от рода деятельности ему придется получать заключения от проверяющих.

Что касается гостиниц, хостелов и санаторий, то в них возможна регистрация по месту пребывания, и администрация обязана предоставлять информацию о прибывших клиентах для регистрационного учета. Согласно ст. 19 ЖК РФ, отели, хостелы и гостиницы входят в состав жилфонда коммерческого использования и представляют собой совокупность помещений, предназначенных для проживания граждан на возмездных условиях.

Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

• указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
• не является жилым,
• не включено в состав общего имущества МКД,
• может быть встроенным и пристроенным помещением.

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Согласование и узаконивание переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2022 году

К примеру, собственник помещения решил обустроить дополнительный вход в свое помещение из оконного проема. При этом ему потребовалось сделать ступени для входа в эту дверь на земле, прилегающей к зданию и являющейся собственностью всех жильцов и по сути присоединить его. В этом случае требуется организация получения согласия жильцов на возведение таких ступеней. Без такого документа проект не пройдет согласование в жилищной инспекции. Если земля принадлежит городу, такая процедура является уведомительной для ДГИ (в Москве) — Вы как минимум должны обратиться в этот орган для получения согласия на такое размещение. Подробнее о порядке согласования дополнительного входа можете ознакомиться здесь.

Перепланировка это изменение объекта, градостроительный кодекс не раскрывает полный спектр мер, которые необходимо предпринять, чтобы согласовать его в Росреестре — этим пользуется орган регистрации и многие свои требования просто придумывает исходя из каких-то внутренних убеждений и поверхностных знаний в области строительства и проектирования. Этим усложняется работа специалистов — мы вынуждены доказывать законность перепланировки объектов людям, которые в этой перепланировке мало что понимают.

Пристального внимания в подобных МКД заслуживают непосредственно нежилые помещения (например, подвалы), а также квартиры на первых этажа. По многим параметрам именно квартиры являются наиболее оптимальным выбором. На данный момент большая часть квартир на первых этажах, которые выходят не во двор, а на основную проезжую часть, выкуплена и выведена из жилого фонда.

Нежилые помещения могут располагаться в частном доме, многоквартирном доме или отдельно стоящем здании. В зависимости от этих факторов, они могут использоваться для ведения конкретной деятельности. Например, нельзя в подвале МКД создать химическую производственную линию, но можно сделать магазин или кафе.

• основные помещения. Их назначение — предоставлять пространства для основной деятельности физического или юридического лица, которое их использует. Например, в магазине это товарный зал, а также отдельные кабинеты персонала.
• вспомогательные. Используются для технических и вспомогательных целей. Например, туалеты, коридоры и пр.

Нежилое помещение активно используется в качестве объекта коммерческой недвижимости. В бытовом значении подобное имущество воспринимается как используемое для любых нежилых (общественных) нужд: торговых, культурных, административных и пр. Тем не менее целевое назначение – не единственный критерий, который позволяет чётко разделить жилые и нежилые строения.

6. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом пункта 13 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

Какими Законами Регулируются Нежилые Помещений

Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме» содержится в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, где указано:

Для целей отнесения помещения к нежилому помещению в многоквартирном доме не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к сетям инженерно-технического обеспечения.

МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2022 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка. У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом). Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.

Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.

Жилое в нежилое: регулирование или запрет

Казалось бы, ничего нового… Исходя из общих подходов ГК РФ общее имущество многоквартирного жилого дома, находящееся в долевой собственности, нельзя передать в индивидуальную собственность при отсутствии согласия кого-либо из сособственников. Иное означало бы необоснованное лишение права собственности, ведь распоряжение общим имуществом возможно лишь с согласия всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Правда, на протяжении десятилетий никто не спрашивал согласия сособственников при переводе жилых помещений в нежилые. Достаточно было соблюдения определённой процедуры и принятия уполномоченным государственным органом соответствующего решения. Я уж не говорю о многолетней практике приватизации частей общего имущества многоквартирных домов под видом продажи обособленных нежилых помещений.

В результате первые, а то и вторые, этажи многих жилых домов превращались в нежилые помещения, будучи порой для этого непригодными. Условия проживания людей в таких домах, как правило, ухудшались. И вот теперь к запрету переводить в нежилые не пригодные для этих целей помещения (который существовал и ранее, просто игнорировался), решили, что нужно получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если происходит изъятие части общего имущества с превращением его в индивидуальное. И тут, как всегда, дьявол прячется в деталях, а именно, что будут понимать под «присоединением части общего имущества».

• Есть отдельный вход, никак не связанный с тем входом/выходом, которым пользуются жильцы МКД.
• В помещении никто не прописан (особенно актуально для тех объектов, которые ранее входили в состав жилого фонда).
• Помещение хоть и является частью строения/дома, но при этом выделено, не имеет доступа к основному пространству дома.
• Во всех документах помещение отмечено как нежилое (основной признак).
• Не предназначается для постоянного проживания людей.

Ранее саму процедуру перевода не нужно было согласовывать с жильцами, достаточно было просто купить квартиру, прорубить в ней отдельный выход наружу и все, можно основывать коммерческий объект. Однако в конце мая 2022 года в законодательство были внесены поправки. Теперь, для того чтобы изменить статус помещения, сначала нужно получить на это согласия 2/3 собственников квартир дома, а также, отдельно, прямых соседей сверху и с боков от целевого помещения.

Marko, к сожалению не только бабули,даже молодые такую ересь несут,как будто они в монгольской степи всю жизнь прожили.Складывается впечатление,что над предпр-ми стебутся этими раковыми новообразованиями.Иногда хочется подать в таких домах ,где выворачивают руки(голосующие),что собственник переводимой кв-ры боится за свою жизнь и имущество,,т.к.все балконы застеклены с нарушением закона,могут обрушится,упасть под мои окна,разбить оные.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Использование и содержание нежилого помещения в многоквартирном доме

• малые дошкольные группы;
• микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
• предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
• клубы, библиотеки, творческие мастерские;
• административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

25 мая 2021      lawbellex         274      

Похожие записи
• 
  Матери Одиночки Выплаты В 2022 Чувашия
• 
  Какие Государственные Награды Может Получить Обычный Человек
• 
  Модно Ши Подать Заявление На Роспись За Пол Года
• 
  Тариф На Гвс С01072022 Томск