Квартиру Управляющая Компания Признала Как Нежилое Помещение

Квартиру Управляющая Компания Признала Как Нежилое Помещение

Обоснование позиции:
1. В соответствии со ст.ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; в случае долевой собственности собственник обязан участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей.
Статьей 39 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Соответственно, положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств*(1).
Поэтому именно на собственника помещения в многоквартирном доме возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией (ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, определение Верховного Суда РФ от 24 августа 2022 г. N 303-ЭС16-9762 по делу N А73-9195/2022), а также по несению расходов на содержание общего имущества (ч. 2 ст. 153, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15222/11).
Так, в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал следующее: «Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось».
На этом основании суды признают договоры управления многоквартирным домом, заключенные управляющими организациями с арендаторами нежилых помещений, не соответствующими закону и не порождающими поэтому правовых последствий, в связи с чем отказывают в удовлетворении исков к арендаторам о взыскании платы по таким договорам. Смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.10.2013 по делу N А29-4969/2012, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2013 по делу N А81-5/2013.
Поэтому мы полагаем, что на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме не возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией и оплате ей услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества. Арендатор несет обязанность лишь перед арендодателем по компенсированию собственнику помещения соответствующих расходов, если это предусмотрено договором аренды. В частности, арендатор может вносить плату непосредственно управляющей организации за собственника помещения в порядке ст. 313 ГК РФ, если это предусмотрено договором аренды. Но стороной договора управления многоквартирным домом арендатор нежилого помещения быть не может.
Однако обращаем внимание на то, что в своих судебных актах Верховный Суд РФ делает акцент на том, что обязанность по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения лишь в случае отсутствия договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды (вопрос 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2022, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.11.2022 N 305-ЭС15-7462 по делу N А40-30146/2014, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.09.2022 N 305-ЭС19-28087 по делу N А40-179353/2022). В связи с этим появляется новая судебная практика. Так, в постановлении от 18.07.2022 N Ф04-2737/19 по делу N А75-11575/2022 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отказался признавать недействительным договор ссудополучателя нежилого помещения в многоквартирном доме*(2) с управляющей организацией в части содержания и ремонта общедомового имущества, мотивировав это акцессорным характером расходов, связанных с содержанием общего имущества, и тем, что возложение на ссудополучателя обязанности по возмещению платы за содержание помещения следует из положений жилищного законодательства. Определением Верховного Суда РФ от 07.11.2022 N 304-ЭС19-19932 по делу N А75-11575/2022 было отказано в передаче кассационной жалобы по этому делу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
2. Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Суды применяют эту норму и к правообладателям нежилых помещений: смотрите, например, решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.12.2011 N А54-3886/2011, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 N 13АП-717/13, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.10.2022 N 305-ЭС17-10359 по делу N А40-51128/2022. Как указал Верховный Суд РФ в последнем определении, предусмотренные частью 14 ст. 155 ЖК РФ пени по своей правовой природе являются законной неустойкой (ст. 332 ГК РФ), увеличение размера которой в силу части 14 статьи 155 ЖК РФ не допускается. Поэтому управляющая организация не может выставлять пени в большем размере, чем указано в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.
Что касается семимесячной задолженности по оплате услуг управляющей организации, отметим, что в силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Соответственно, суды признают, что несвоевременное направление управляющей организацией счетов на оплату не влечет освобождение собственника от внесения спорной платы и, как следствие, от применения к обязанному лицу ответственности в виде пени, поскольку обязанность внесения платы за помещение и коммунальные услуги у собственника помещения возникает с момента приобретения права собственности на такое помещение, сроки внесения платы установлены законом и подлежали соблюдению безотносительно действий истца по направлению счетов. В этой связи смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 5 июля 2022 г. по делу N 33-3125/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 05.02.2022 по делу N 33-83/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 13.11.2022 по делу N 33-14121/2022, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2022 N Ф06-31003/18 по делу N А65-1014/2022, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2022 N Ф09-2626/20 по делу N А60-53308/2022. Поэтому собственник помещения в любом случае обязан погасить перед управляющей организацией соответствующую задолженность. Соответствующее денежное обязательство арендатора (перед арендодателем) определяется условиями договора аренды.

Вас может заинтересовать ::  Какая Организационно-Правовая Форма Снт

К сведению:
В соответствии с п.п. 4, 5 постановления Правительства РФ от 02.04.2022 N 424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в период с 06.04.2022 по 01.01.2022 не применяются положения договоров управления многоквартирными домами, устанавливающие право лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, на взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение, а также приостановлено взыскание неустойки (пени, штрафа) в случае несвоевременных и (или) внесенных не в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт. Согласно разъяснениям в вопросе 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2022, на период моратория приостановлено не только взыскание, но и начисление неустоек (пеней, штрафов), и, соответственно, плательщики освобождены от уплаты неустоек за соответствующий период.
При этом Верховный Суд РФ в своих разъяснениях упоминает собственников помещений (т.е. и нежилых помещений тоже). Но буквальный текст постановления Правительства РФ касается только собственников жилых помещений, поэтому отдельные суды отказываются применять данный мораторий к собственникам нежилых помещений (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2022 г. N 18АП-7120/20 по делу N А76-9660/2022). Таким образом, следует констатировать, что пока применение моратория к собственникам нежилых помещений остается спорным.

Суд апелляционной инстанции отменил судебный акт и отказал истцу. Коллегия указала, что для принятия законного решения об использовании общего имущества следовало соблюсти кворум – не менее двух третей голосов по всему дому, а договор управления утвержден меньшим числом голосов.

Вас может заинтересовать ::  Если Фирма Оплачивает Оформление Патента Иностранцу Надо Ли Удерживать С Него Эти Суммы

Департамент государственного и жилищного надзора по Свердловской области провел внеплановую проверку в связи с обращением жителей многоквартирного дома. Собственники жаловались, что управляющая компания ООО «РСУ-Инвест» использует общее имущество в личных целях без решения собрания. В ходе контрольных мероприятий департамент установил, что общество разместило собственный офис в подвале дома: в помещении располагались мягкая мебель, столы, холодильник и лоток с документами. Орган контроля посчитал такие действия незаконными и выдал организации предписание с требованием устранить нарушения.

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

  • указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
  • не является жилым,
  • не включено в состав общего имущества МКД,
  • может быть встроенным и пристроенным помещением.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Вас может заинтересовать ::  Куда Обращатьсяпри Потере Соц Карты

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

Квартира числится как нежилое помещение

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Стоим на очереди на улучшение жил условий с 85 г, в 89 г вселили в квартиру до подхода очереди, госсобственность. Есть ордер на вселение, по форме 7,9 жилое помещение, постоянная регистрация. При попыТКе узаконить перепланировку выяснилось что в БТИ и росреестре это нежилое помещение и его невозможно перевести в жилое ТК высота потолков 2.10. По факту для пива квартиры не существует, тех документации мне на неё получить, ничего не могу с ней сделать не заключить договор соц.-найма, не приватизировать, ничего. Можно ли заставить пиб перевести в жилое на основание невыполненного решения исполкома о переводе в жилой фонд 89 г или требовать от администрации наконец улучшить жил условия?

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Как перевести помещение в нежилое

Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

Adblock
detector