Земля Следует За Недвижимостью

Земля Следует За Недвижимостью

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

— Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская считает, что в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция косвенно поставила вопрос о возникновении у покупателя помещений в здании права собственности на землю, так как в рамках спора рассматривался иск собственника помещений к продавцу недвижимого имущества и к собственнику участка, также являвшемуся покупателем других помещений в этом здании.

Арбитражный суд прекратил производство по делу в части требования истца о признании его права на долю участка в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, приняв во внимание вступившее в силу решение Курганского городского суда по делу № 2-50/16, которым было отказано в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на спорный участок. Арбитражный суд также отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел № А34-215/2022 и № А34-3107/2022 в единое производство.

Паскаленко позиция судов не устроила, и он пошел в Верховный суд. Экономическая коллегия в составе председательствующего Ивана Разумова, Ирины Букиной и Елены Зарубиной признала недействительным только соглашение сторон, в остальной части спор ушел на пересмотр. 21 июня стало известно, почему.

Фундаментальный принцип Земельного кодекса (подп.5 п.1 ст.1) de jure провозглашает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», но de facto это не всегда соблюдается, что и произошло в деле обанкротившегося ООО «Агросервис». Представитель учредителей и единственный участник Роман Паскаленко счел соглашение с кредитором ООО «АлексиИнвест» по передаче недвижимости и проведенные им торги недействительными, так как земельный участок и объекты на нем в нарушение принципа единства были проданы разными лотами.

Взаимосвязь земельного участка и недвижимости, расположенной на нем

Кроме того, надо сказать, что в гражданском кодексе нередко идет отсылка на «если иное не предусмотрено законом» (в частности, земельным кодексом). Поэтому, в любом случае, следует руководствоваться земельным кодексом, применяя гражданский кодекс лишь в тех ситуациях, которые не оговорены земельным правом. Поэтому, следует заметить, что применительно к земельным отношениям руководствоваться гражданским кодексом следует ОЧЕНЬ осторожно. Его можно применять лишь там, в таких ситуациях, которые не регламентированы иным, более «тематическим» (в частности, земельным) законодательством.

Вас может заинтересовать ::  Как Вбд Открыть Ип На 2022 Год

Таким образом, будьте крайне внимательны при покупке земли или недвижимости, на ней расположенной. В общем случая, утверждения о, якобы, единстве правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена – пока являются лишь утверждениями.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Земля Следует За Недвижимостью

Возможно исполнение договора — передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) — переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю.

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта.
Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура «параллельного» оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:

Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём

Здесь важно учитывать, что существуют минимальные размеры земельных участков, которые устанавливаются актами муниципальных образований и законами субъектов РФ. Если размер новых участков будет меньше этого предела, разделить участок не получится. Например, в Московской области минимальный размер участка составляет от 2 до 6 соток в зависимости от муниципалитета, к которому он относится, и вида разрешённого использования земли.

Сотрудники Лаборатории права Майи Саблиной помогут вам оценить перспективы разбирательства и подготовят аргументированную позицию. Ориентировочная стоимость сопровождения судебного процесса по вопросу определения площади земельного участка, необходимого для использования расположенного на нём здания, составляет 50 000 – 80 000 рублей .

Так, например, согласно п. 2 статьи 271 ГК при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, также согласно п. 5 статьи 35 ЗК имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. При этом Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Вас может заинтересовать ::  Должник Несовершеннолетний Опись Имущества Приставом

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

  • Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
  • Подтверждение оплаты госпошлины;
  • Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
  • Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
  • Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
  • Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

Из этого следует:

  • если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
  • собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (статья 35 Земельного кодекса РФ)

При продаже жилых домов в договоре купли — продажи фигурировал только дом и хозпостройки, так как права продажи земли у продавца не было. Покупатель должен был обратиться в органы власти за безвозмездным приобретением права пожизненного наследуемого владения, но на практике население не обременяло себя подобной беготней, так и так такое переоформление все равно не порождало право собственности.

Вас может заинтересовать ::  Если Описали Имущество Телевизор И Пришел Судебный Приказ На Реализацию Его Заберут?

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Земля Следует За Недвижимостью

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

Что такое «принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем дома»

Гражданка Х. владела участком с домом и гаражом. При жизни она оставила завещание, в котором определила, что одна из дочерей – гражданка Е. – получает 2/4 доли дома и гараж, а другая дочь А. и сын В. – по ½ доли дома. Участок, на котором расположен дом и гараж, гражданка Х. в завещании не указала.

Однако нотариус отказала, т.к. между наследниками возник спор: двое других считали, что право на землю нужно зарегистрировать в соответствии с законом – по ⅓ доли на каждого. Тогда гражданка Е. обратилась в суд с требованием о признании собственности на 1/2 долю участка.

Круг вещных прав, которые могут возникать на здания (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут), отличаются от круга таких прав на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут).

Собственник зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право его покупки, которое осуществляется в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено законом (ст.36 ЗК РФ). Даная норма, являясь нормой гражданского права, установлена Земельным кодексом.

Adblock
detector