Какие Статьи Жилищного Кодекса Распространяются На Нежилых Помещения В Торговых Центрах
Содержание
В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
В случае, если перепланировка все же была совершена самовольно, ст.29 Жилищного кодекса позволяет муниципалитету «согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии». «С заявлением о согласовании самовольно выполненной перепланировки нежилого помещения общество в администрацию не обращалось. Возможность сохранить помещение в перепланированном состоянии с учетом технического заключения администрацией не рассматривалась», — говорится в определении.
В мотивированном определении, опубликованном на прошлой неделе, коллегия предписала арбитражному суду Московской области учесть положения документа 2007 года, на основании которых ООО «КЭП» необходимо было перед перепланировкой получить соответствующее распоряжение главы района, а после — предоставить в администрацию акт о проделанной работе, чего сделано не было. «В материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в администрацию за разрешением на перепланировку спорного объекта в соответствии с требованиями утвержденного порядка, — констатировал ВС. — Акт о произведенной перепланировке помещения составлен обществом «Эксперт М», но доказательств направления акта в межведомственную комиссию не имеется».
Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников
Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:
- указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
- не является жилым,
- не включено в состав общего имущества МКД,
- может быть встроенным и пристроенным помещением.
Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.
— «Поскольку иное не предусмотрено договором продажи недвижимости от 07.07.2009, установленная в нем цена объектов недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок. Аналогично и по договору с ООО «СВИТ»«, т.е. недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. А потом еще одна такая недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. По-моему, воля сторон подменена на волю ФАС ПО 🙂
— «право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».«;
В связи с этим отметим, что в декабре 2022 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается уточнить ст. 7.21 КоАП РФ, закрепив в ней ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения в многоквартирном доме и распространив эту ответственность на юрлиц и должностных лиц. Данная инициатива обусловлена тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку именно жилых помещений в многоквартирных домах и только для граждан.
- о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
- об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.
За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме
Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.
Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.
Статья 22 ЖК РФ
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В Определении от 21 декабря 2000 г. N 262-О КС РФ указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе — вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, — не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ.
Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения прежде всего направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом или магазином.
— В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону №116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
— без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс (ЖК РФ)
Правовое регулирование зависит от вида жилищного фонда. К последним относятся: социального использования (по договорам социального найма), специализированный (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный (для проживания граждан-собственников), коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования).
31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 24 апреля, 13 мая, 23 июля 2008 г., 3 июня, 27 сентября, 23 ноября, 17 декабря 2009 г., 4 мая, 27 июля, 30 ноября 2010 г., 4 июня, 18 июля, 30 ноября, 3, 6, 7 декабря 2011 г., 29 февраля, 1 апреля, 5, 25, 29 июня, 28 июля, 25 декабря 2012 г., 5 апреля, 2 июля, 28 декабря 2013 г., 4, 28 июня, 21 июля, 1, 29, 31 декабря 2014 г., 29 июня, 13 июля, 3, 28 ноября, 29 декабря 2022 г., 31 января, 2 июня, 3, 6 июля, 28 декабря 2022 г., 1, 29 июля, 20, 29, 31 декабря 2022 г., 3 апреля, 4 июня, 29 июля, 3 августа, 28 ноября, 25, 27 декабря 2022 г., 22 января, 15 апреля, 29 мая, 26 июля, 1 октября, 2, 27 декабря 2022 г., 28 января, 6 февраля, 24 апреля, 25 мая, 31 июля, 27 октября, 22, 30 декабря 2022 г.
Нежилое помещение в МКД
МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2022 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка. У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом). Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.
Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.
Контролирующие органы, ссылаясь на запрет использования жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания (ст. 17 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ), утверждают, что расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций, пока помещение не будет переведено в состав нежилого фонда (письма Минфина РФ от 10.11.2006 №03-05-01-04/310, от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71).
Следует также отметить, что расходы организации, связанные с оплатой комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд, по мнению контролирующих органов (Письмо Минфина РФ от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48), следует рассматривать как расходы по доведению объекта недвижимости до состояния, в котором оно пригодно для использования. Поэтому чиновники считают, что данные расходы увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости и списываются в целях налогообложения прибыли через амортизационные отчисления.
Статья 22 ЖК РФ
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Прежде всего, помещение должно иметь технические возможности. Перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям. Иными словами, оно должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома.
Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.
Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.
Статья 22 ЖК РФ
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
3. Переводимое из жилого в нежилое помещение должно быть по общему правилу расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения. В Определении Верховного Суда РФ от 2 августа 2022 г. N 36-КГ16-8 было отмечено, что использование формулировки «выше первого этажа» говорит о том, что речь идет о любом другом этаже за исключением первого.
16 мая 2021 lawbellex 493