Должна Ли Взыматься Арендная Плата За Арестованный Земельный Участок

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2022 года по делу № 2-488/2022), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2022 г. по делу № 33-6669/2022). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса, ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале «Права арендатора и субарендатора земельного участка» в «Домашней правовой энциклопедии» . Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Арендаторов земли хотят лишить исключительного права на ее покупку при наличии задолженности по аренде

20 ноября в Госдуму внесен законопроект № 840192-7, который, как указано, направлен на устранение в земельном законодательстве пробела, позволяющего арендаторам недвижимости использовать исключительное право на покупку участка земли при наличии задолженности по договору его аренды.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев убежден, что положения Земельного кодекса, которые предусматривают предоставление земельных участков без торгов, содержат широкий перечень оснований для их применения. По его словам, цели установления такого порядка самые различные. Это и обеспечение соблюдения в обороте принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем сооружения; и защита прав граждан, использующих участки для ИЖС, личного подсобного хозяйства и иных целей; выведение из оборота права постоянного бессрочного пользования и др.

Юрист добавил, что законопроект не учитывает, что задолженность может образоваться совершенно по разным причинам, а цель получения земельного участка в собственность может состоять в повышении доходности бизнеса и, в том числе, погашении задолженности по аренде. «В то же время остается неясным, каким образом взысканию уже образовавшегося долга может способствовать отказ в предоставлении земельного участка в собственность», – подытожил Дмитрий Рыженков.

«Как указывают разработчики поправок, установление нового основания для отказа в предоставлении участков необходимо для защиты прав бывшего собственника – публичного образования, который недополучает причитающиеся ему арендные платежи. Следовательно, чтобы разрешить вопрос о необходимости принятия этих поправок, фактически необходимо определить, какая задача должна разрешаться правопорядком в первую очередь: обеспечение своевременного внесения арендной платы публичному собственнику или же достижение вышеуказанных целей установления порядка предоставления земли без торгов, – полагает эксперт. – На текущий момент законодатель, а вслед за ним и судебная практика, в этом вопросе отдают приоритет лицам, обратившимся за предоставлением земельных участков, что является обоснованным».

Проект закона предусматривает дополнение ст. 39.16 Земельного кодекса подп. 27. Согласно ему заявителю не предоставят земельный участок при наличии задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за такой участок на день подачи соответствующего заявления в отсутствие сведений о ее судебном оспаривании и общих оснований для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в рамках ч. 3 ст. 401 ГК РФ. Отказ в предоставлении земельного участка по указанному основанию не лишает лицо права на повторное обращение с аналогичным заявлением после погашения задолженности по аренде.

Порядок обращения взыскания на право аренды земельных участков

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Право аренды земельного участка подлежит обязательной оценке специалистом и реализуется на торгах. Для реализации данного вида имущественного права в торгующую организацию передаются заверенные надлежащим образом копии следующих документов: исполнительного документа, постановления о возбуждении исполнительного производства, акта описи и ареста, постановления о передаче арестованного имущества на торги, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора аренды земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет а рендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пу нкт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Таким образом, при обращении взыскания на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке его аренды более, чем пять лет, согласия арендодателя не требуется, достаточно лишь письменного его уведомления.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Определение Верховного Суда РФ от N 307-ЭС19-14586 по делу N А13-14268/2022

Земельный участок был предоставлен истцу на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» однократно для завершения строительства без проведения торгов. Пунктом 1.3 договора определена цель предоставления земельного участка: завершение строительства объекта незавершенного строительства. Таким образом, по условиям заключенного договора, участок мог использоваться исключительно для строительства.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.12.2022, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2022 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.2022 по делу N А13-14268/2022

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на несогласие выводами судов о том, что с момента ввода в эксплуатацию при расчете арендной платы подлежал применению коэффициент (К1) «эксплуатация стационарных объектов торговли, за исключением рынков» со значением 0, 5.

Поскольку изменение арендной платы в спорный период не было обусловлено изменениями ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, установленными соответствующими правовыми актами, то в данном случае оно могло быть обусловлено только внесением сторонами изменений в договор аренды, касающихся изменения цели предоставления участка, либо заключением нового договора аренды.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2022 № 31-АПГ16-7).

ПРИМЕР 3. Компания решила воспользоваться преимущественным правом арендатора приобрести арендуемое имущество — нежилое здание. Такое право предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Но орган власти заключить договор купли-продажи отказался. У компании была задолженность по арендным платежам. Компания на это возражала: долги появились не по ее вине. Орган власти изменил плату по договору, но арендатора об этом не уведомил.

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2022 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2022 года.

Мнение ВС РФ по вопросу о применимой ставке арендной платы в отношении земельных участков, ограниченных в обороте

Суды трёх инстанций ответили на вопрос в пользу позиции о том, что Принцип № 7, как и остальные принципы Постановления Правительства № 582, следует распространять только на собственность Российской Федерации[4] исходя из общего толкования акта, а также положений ст. 39.7, ст. 65 ЗК РФ, сложившейся судебной практики[5]. В том числе, судом было указано, что так как право государственной собственности на рассматриваемый земельный участок не разграничено, к нему не могут применены общие принципы, распространяемые лишь на объекты федеральной собственности.

Судами был применён буквальный подход к толкованию Принципа № 7. Но суды не учли, что Земельный кодекс РФ следует толковать исходя из общего смысла правовых норм и применять в совокупности, а не по отдельным положениям. Кроме того, можно заметить откровенное «манипулирование» позициями высших судебных инстанций с целью обоснования применения такого подхода. Наконец, решения судов в некотором смысле установили искусственное разграничение между регулированием собственности Российской Федерации, субъектов и муниципальных образований.

Несмотря на то, что на настоящий момент ВС РФ ещё не сделал окончательного вывода по существу дела[2], интересно рассмотреть промежуточные выводы суда по вопросу толкования Принципа № 7 «Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утвержденных Постановлением Правительства № 582[3]. Согласно нему, в случае существования публичных ограничений на приобретение земельного участка в собственность ставка арендной платы за него не должна превышать размер ставки земельного налога, применяемого в отношении сходных земельных участков, на которые публичные ограничения не распространяются.

Например, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2022)[6], а также иных актах[7], указано, что ставки аренды, установленные Постановлением Правительством № 582, не применяются к земельным участкам, находящим в муниципальной собственности или собственности субъектов, но общие принципы, сформулированные в акте Правительства, распространяются на возникающие в связи с такими земельными участниками арендные правоотношения.

[3] Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

ВС рассказал, когда можно не платить за аренду

Жилищно-строительный кооператив «Учительский дом» взял в аренду у департамента городского имущества города Москвы земельный участок. На нем он планировал построить жилой дом. Но против оказались местные жители, поэтому на участке решили ничего не строить. ЖСК решил, что раз он не мог пользоваться землей по назначению, значит, не должен платить и арендные платежи. Но чиновники оказались другого мнения, департамент городского имущества Москвы попытался взыскать долг через чуд. Три инстанции удовлетворили иск.

Спор дошел до Верховного суда. Коллегия подчеркнула, что договор аренды носит взаимный характер. Если имущество невозможно использовать по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. В данном случае «Учительский дом» даже не приступил к строительству. Ведь против застройки оказались местные жители, и правительство Москвы приняло решения о прекращении строительства дома. Основной вид разрешенного использования земли в итоге изменили на следующий: «Для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм». ВС подчеркнул, что если арендатор не использовал участок в целях, установленных договором по независящим от него причинам, то это исключает внесение арендной платы (дело № А40-297162/2022).

Начало начисления неосновательного обогащения истец определил исходя из того, что 01.11.2007 года зарегистрировано право собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках. Согласно расчетам истца, за период с 01.11.2007. по 30.06.2011. в связи с бесплатным пользованием государственными земельными участками ответчиком сбережено 1850366руб. 20коп. Также истец начислил проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами с 01.11.2007. по 30.06.2011. по ставке рефинансирования ЦБ России, сумма процентов составила 262218 рублей 35копеек.

2. Солидарными должниками являются собственники помещений в одном здании, расположенном на неделимом земельном участке. При этом такие собственники должны являться субъектами предпринимательской деятельности. Арендодатель (кредитор) вправе потребовать взыскания задолженности по арендной плате за пользование неделимым земельным участком с одного из соарендаторов (солидарные должники). При отсутствии удовлетворения от этого должника, арендодатель может потребовать его от солидарных должников.

Управление Федерального агентства обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УК» о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 486 151 рубля 48 копеек. К участи в деле в качестве третьих лиц судом привлечены Отделение казначейства, Следственное управление, общество с ограниченной ответственностью «Т», общество с ограниченной ответственностью «М», открытое акционерное общество Банк «В».

ОАО обратилось в суд с иском к Управлению о взыскании неосновательно полученных арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации. Требования основаны на нормах статьи 1103 Гражданского кодекса РФ и нормах Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которым нормативно урегулирован размер арендной платы в случае переоформления прав на землю, предоставленную пользователю ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования и о внесении изменений в договор аренды о размере арендной платы (статья 450 ГК РФ).

1. Суд, оценив в совокупности косвенные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, может признать доказанным наличие у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и при отсутствии надлежаще оформленных свидетельств о праве постоянного (бессрочного) пользования. Последствия установления факта о праве – взыскание с арендодателя (Российской Федерации) в пользу арендатора неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы и внесение изменений в действующий договор аренды земельных участков о размере арендной платы из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2022 № 9-АПГ17-25).

ПРИМЕР 3. Компания решила воспользоваться преимущественным правом арендатора приобрести арендуемое имущество — нежилое здание. Такое право предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Но орган власти заключить договор купли-продажи отказался. У компании была задолженность по арендным платежам. Компания на это возражала: долги появились не по ее вине. Орган власти изменил плату по договору, но арендатора об этом не уведомил.

Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне. И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда. В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2022 году.

Арбитражный суд Тверской области взыскал с негосударственного образовательного учреждения начального профессионального образования «Тверская объединенная техническая школа Тверского областного совета общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ)» (далее — Школа) в пользу Администрации г. Тверь (далее — Администрация) задолженность по заключенному сторонами 17.01.1996 договору аренды земельного участка.
На момент заключения договора по соглашению сторон и в соответствии с пунктом 10 решения Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38 «Об утверждении льгот по взиманию арендной платы за пользование земельными участками в г. Тверь» Школа была освобождена от внесения арендной платы.
В последующем, с 01.01.2003, вступило в силу решение Тверской городской Думы от 25.09.2002 N 111 «О внесении изменений в решение Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38», в соответствии с которым пункт 10 решения от 23.04.1996 N 38 был признан утратившим силу. Таким образом, с 01.01.2003 арендатор утратил право на льготу по освобождению от арендной платы.
Администрация в соответствии с порядком, установленным договором, направила арендатору расчеты арендной платы на 2003 и 2004 гг., являющиеся приложениями к договору. Поскольку Школа не произвела оплату аренды, Администрация обратилась с иском в суд.
Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о возникновении у ответчика обязанности по внесению с 01.01.2003 арендных платежей в заявленной сумме и удовлетворил иск.
Кассационная инстанция оставила решение без изменения, указав на следующее.
Согласно статье 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Земельным кодексом (пункт 3 статьи 65) и Законом Российской Федерации «О плате за землю» (статья 21) предусмотрено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В связи с этим органы исполнительной власти — арендодатели государственных и муниципальных земель — могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые, и определять случаи их применения.
То обстоятельство, что арендатору была предоставлена льгота, на основании которой он полностью освобождался от внесения арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, не придает договору аренды статус договора безвозмездного пользования. Льгота по освобождению от арендной платы была предоставлена ответчику только на определенный период.
Ссылка Школы на пункт 10 статьи 12 Закона Российской Федерации «О плате за землю» не принята во внимание, поскольку касается вопросов освобождения от уплаты земельного налога, а не арендной платы, а Закон Российской Федерации «Об образовании» освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю, только в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом этих образовательных учреждений. Использование земельного участка для непредпринимательской деятельности ответчик не доказал (дело N А66-2235/2005).

Предприниматель Ерофеев А.Г. обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Североморского межрайонного территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области (далее — Роснедвижимость) от 21.09.2005 о привлечении заявителя к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Решением первой инстанции от 10.10.2005 в удовлетворении заявления отказано. Суд исходил из следующего.
Ерофеев А.Г. использует земельный участок для эксплуатации здания магазина на основании Постановления администрации закрытого административно-территориального образования г. Североморск (далее — Администрация) от 29.03.2002 N 157-3 и подписанного с Администрацией договора от 29.03.2002 аренды данного земельного участка сроком действия 10 лет.
Предприниматель привлечен к административной ответственности в связи с тем, что на момент проведения инспектором Роснедвижимости проверки правил землепользования не была осуществлена государственная регистрация договора аренды.
Подписав с Администрацией договор аренды земельного участка на срок более одного года, предприниматель не зарегистрировал договор аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не предпринял необходимые меры для надлежащего оформления своего права пользования земельным участком, поэтому в его действиях имеется вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.
Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил требования предпринимателя, посчитав, что суд неправильно истолковал и применил нормы материального права.
Предприниматель использует земельный участок на основании договора аренды с Администрацией и вносит арендную плату.
В силу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть осуществлена по заявлению любой из сторон по договору. Ни договором от 29.03.2002, ни действующим законодательством обязанность по регистрации договора не возложена на арендатора.
Кассационная инстанция указала, что при таких обстоятельствах вина предпринимателя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ, отсутствует, а следовательно в силу статьи 24.5 того же Кодекса привлечение его к административной ответственности является незаконным (дело N А42-9996/2005).

Арбитражный суд Республики Карелия взыскал по иску администрации города Петрозаводска (далее — Администрация) с Петрозаводского городского потребительского общества (далее — Общество) неосновательное обогащение за фактическое пользование без правоустанавливающих документов земельным участком в городе Петрозаводске, на котором у ответчика находится на праве собственности нежилое здание, и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2002 по март 2003 г.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили данное решение без изменения. Кассационная инстанция сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» (действовавшей на момент рассмотрения спора) использование земли в Российской Федерации является платным. Однако Общество в спорный период плату за землепользование не вносило, сберегая таким образом денежные средства, которые оно должно было уплатить за использование земельного участка.
В силу статей 1102, 1105 ГК РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку факт использования ответчиком земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, установлен и не оспаривается ответчиком, арбитражный суд обоснованно удовлетворил иск Администрации, указав на то, что Общество неосновательно сберегло денежные средства, которые подлежали бы уплате, если бы договор аренды был заключен.
Довод подателя жалобы о том, что им уплачивался земельный налог, в связи с чем неосновательное обогащение отсутствует, правомерно отклонен судом, поскольку ответчик не относился ни к одной из категорий плательщиков земельного налога, перечисленных в статье 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю». До приобретения участка в собственность в установленном порядке в силу положений ЗК РФ ответчик не может использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, в связи с чем размер неосновательного обогащения рассчитан правильно (дело N А26-1629/2005-17).

Арбитражный суд Архангельской области по иску администрации муниципального образования «Няндомский район» взыскал с закрытого акционерного общества «Профибанк» (далее — банк) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.05.1997, заключенному на 10 лет. В кассационной жалобе банк просил отменить принятый по делу судебный акт, ссылаясь на несоответствие расчета долга условиям договора аренды.
Кассационная инстанция оставила решение без изменения, а жалобу без удовлетворения, исходя из следующих обстоятельств. Пунктом 4.3 договора от 20.05.1997 предусмотрено, что основанием для перерасчета годовых арендных платежей является изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов. Арендная плата за предоставленный ответчику земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в г. Няндома, определена в соответствии со статьей 65 ЗК РФ и статьей 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» на основании решений Собрания депутатов муниципального образования «Няндомский район» от 21.05.1998 N 86, от 21.11.2002 N 116 и от 18.09.2003 N 184. Поскольку ответчик в установленном названными нормативными актами порядке арендную плату не вносил, суд правомерно взыскал с него задолженность. Суд кассационной инстанции отклонил довод банка о том, что изменение арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения к договору, как противоречащий условиям договора (дело N А05-18431/05-16).

— Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу названной нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.

Собственник не возражал против того, что оборудование не было возвращено ему по окончании срока действия договора, потребовав его более чем 7 месяцев спустя. Это может говорить о том, что договор ссуды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании ст. 610 и 621 ГК РФ. Нормы же договора о санкциях не означают, что названные положения ГК РФ не подлежат применению.

Суды трех инстанций иск удовлетворили. Они отметили, что так как арендатор уклонился от приемки помещений и не уплатил гарантийный взнос, а по условиям заключенного договора у него не было права на односторонний отказ, то он должен выполнить обязательства по договору.

Апелляция и кассация документу о принятии участка арендатором придали куда более существенное значение. Они сочли, что с даты подписания акта участок перешел во владение нанимателя и компания при возникновении претензий могла заявить их партнеру или суду, но не сделала этого. Поэтому начисления законны.

Арбитраж Москвы вынес решение в пользу столичного департамента, предписав выплатить условленные договором санкции. Однако в апелляции вердикт был отменен, в требованиях департамента отказано. Судьи указали на недопустимость повторного привлечения фирмы к ответственности за один и то же проступок, тем более давно устраненный. Постановление инспекторов ни одна из сторон не оспорила. С таким мнением согласилась кассация и ВС РФ.

Однако Верховный Суд РФ (Определение от 26.06.2022 по делу № 305-ЭС20-4196) с нижестоящими инстанциями не согласился и указал, что при отказе арендатора от приемки помещения предметом присуждения может быть обязанность уплатить денежную сумму арендодателю. Обязание арендатора, утратившего интерес к договору аренды, принять объекты противоречит существу права арендатора и положениям ст. 308.3 ГК РФ.

Арендатор не платит аренду

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Как по новым правилам отражать в учете земельный участок, арендуемый у государства

Российская организация (арендатор) берет в аренду на 57 лет земельный участок (ЗУ) у Департамента имущественных отношений субъекта РФ. Как отражать в бухгалтерском учете организации стоимость арендованного земельного участка (на балансе или за балансом) в связи с вступлением в силу ФСБУ 6/2022 «Основные средства»?

г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.

б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;

Отметим, что в общем случае после признания ППА амортизируется. Пункт 17 ФСБУ 25/2022 устанавливает, что стоимость ППА не погашается посредством амортизации, если схожие по характеру использования активы не амортизируются. Поскольку стоимость земельных участков не амортизируется, то и право пользования рассматриваемым ЗУ не амортизируется.

Приказом Минфина России от 16.10.2022 N 208н утвержден Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2022 «Бухгалтерский учет аренды». ФСБУ 25/2022 разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 11.07.2022 N 111н. Основные положения ФСБУ 25/2022 совпадают с МСФО (IFRS) 16 «Аренда». ФСБУ 25/2022 применяют стороны договоров аренды, субаренды и иных договоров, по которым имущество предоставляется во временное пользование.

Можно ли из-за коронавируса не платить за аренду, получить отсрочку по арендной плате или изменить договор аренды

• отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10. 2022 года;
• отсроченные платежи после окончания отсрочки подлежат уплате не чаще одного раза в месяц не ранее 01.01.2022 года и не позднее 01.01.2023 года равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды (разумеется, стороны могут договориться об отсрочке на любых других условиях, не ухудшающих положение арендатора);
• размер отсрочки: 100% суммы арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, 50% от суммы арендной платы – в период со дня окончания режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 01.10.2022 года (стороны могут договориться о более льготном снижении отсроченной арендной платы);
• на сумму отсрочки не начисляются пени, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 Гражданского кодекса РФ.

Например, указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2022 года №54 вдвое снижены арендные платежи по аренде государственного имущества Владимирской области. При этом срок, на который может быть предоставлена отсрочка, установлен как двукратный период режима повышенной готовности. Согласно указу Губернатора Владимирской области от 01.04.2022 года №66 эти льготы не распространяются на аренду земельных участков.

Часть 1 ст.19 федерального закона №98-ФЗ от 01.04.2022 года предусматривает, что арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей, если об этом просит арендатор. Постановление Правительства №439 от 03.04.2022 года конкретизирует условия и сроки такой отсрочки.

Согласно ч.3 ст.19 федерального закона №98-ФЗ арендатор вправе потребовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества по причинам, связанным с принятием региональными властями актов о введении режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации.

Обязан ли арендодатель снизить арендную плату? В отличие от ч.1 ст.19 федерального закона №98-ФЗ, согласно которой арендодатель обязан предоставить отсрочку, обязанность удовлетворить просьбу арендатора о снижении арендной платы напрямую не указана в ч.3 ст.19 закона №98-ФЗ. Возможно, суды в дальнейшем выведут такую обязанность арендодателя путём толкования общего смысла закона №98-ФЗ, направленного по своей сути на смягчение правовых последствий пандемии коронавируса, и будут учитывать недобросовестное поведение арендодателя, отказавшегося снижать арендную плату. Сейчас дать более конкретный прогноз сложно – например, Верховный Суд РФ в недавнем Обзоре не счёл необходимым высказаться по этим вопросам.

Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и местного самоуправления могут установить иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом условия должны быть не хуже (для арендатора), чем те, что предусмотрены постановлением № 439.

Если, согласно договору аренду, в арендную плату входят платежи за коммунальные услуги и (или) расходы на содержание арендуемого имущества, то отсрочка в этой части арендной платы не предоставляется. Исключение — случай, когда арендодатель освобожден от оплаты таких услуг (несения расходов) в период действия режима повышенной готовности или ЧС в регионе.

Заметим, что столичные власти уже предусмотрели налоговые льготы для арендодателей, которые являются собственниками зданий и помещений, используемых для размещения объектов торговли, общепита и бытового обслуживания. Освобождение от имущественных налогов и снижение арендной платы за землю будет предоставлено только в том случае, если они уменьшат арендную плату за эти объекты (п. 5 постановления Правительства Москвы от 31.03.20 № 273-ПП).

Руководителям органов госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано оказать поддержку арендодателям (коммерческим организациям и ИП) – собственникам недвижимости, которые предоставили своим контрагентам отсрочку по оплате аренды. К мерам поддержки относятся: уменьшение налога на имущество организаций (налога на имущество физлиц), земельного налога, а также арендной плату за землю под объектом недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

Образовавшуюся задолженность арендатор должен погасить не ранее 1 января 2022 года и не позднее 1 января 2023 года. Периодичность внесения оплаты — не чаще одного раза в месяц. При этом платежи должны быть равными и не превышать половины ежемесячной арендной платы по договору.

Когда арендную плату за землю можно не платить

Также при вхождении участка в зоны с особыми условиями использования можно требовать возмещения убытков с арендодателя, а при аренде участка из государственных или муниципальных земель – напрямую с лица, ответственного за последствия установления данной зоны (например с собственника предприятия, в санитарно-защитную зону которого попал участок). Подробно данный вопрос рассмотрен здесь.

В случае если препятствия к застройке или иному использованию участка не могут быть устранены в разумный срок или их устранение требует явно неадекватных затрат – арендатор вправе требовать расторжения договора аренды (в судебном порядке) и возврата арендной платы.

фактическая непередача земельного участка

Сюда относятся не только ситуации, когда земельный участок не передан по акту приемки-передачи, но и ситуации, когда участок передан формально, но не может фактически использоваться арендатором, поскольку занят чужим объектом недвижимости, зарезервирован и пр.

Правовой центр ДВА М готов предоставить спектр юридических услуг по спорам, связанным с арендой земельных участков из государственной или муниципальной собственности в Москве и Московской области. В том числе – с приостановлением внесения арендой платы, расторжением договоров аренды, возвратом уже уплаченной ареной платы при невозможности целевого использования участка

И действительно, арендную плату можно не платить в случае, если участок не удается использовать в соответствии с целью, для которой он предоставлен, по вине государственных органов либо в связи с недостатками режима или градостроительного регламента участка, о которых арендодатель не предупредил арендатора.

Можно ли из-за коронавируса не платить за аренду, получить отсрочку по арендной плате или изменить договор аренды

• арендатор (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), который осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (перечень таких отраслей установлен постановлением Правительства от 03.04.2022 года №434 и время от времени изменяется);
• при этом договор аренды должен быть заключён до принятия властями акта о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (во Владимирской области это постановление Губернатора Владимирской области от 17.03.2022 года №38).

Распространение COVID-19 и меры властей по борьбе с ним сильно ударили по мелкому и среднему бизнесу. Трафик покупателей снизился, спрос упал, а расходы на ведение предпринимательской деятельности остались. К основным расходам, помимо зарплаты и налогов, относится арендная плата. Большинство предпринимателей ведут бизнес в арендованных помещениях, которыми сейчас не могут пользоваться – потому что либо их деятельность приостановлена актами властей, либо их арендодатели (например, торговые центры) должны по распоряжению властей закрыть доступ во всё здание, где находится арендуемое помещение, либо экономически деятельность не имеет смысла – клиентов всё равно нет. Разберёмся, какие возможности в действующем законодательстве могут использовать арендаторы для смягчения правовых последствий пандемии коронавируса.

• приоритетным последствием применения ст.451 Гражданского кодекса РФ является именно расторжение договора, а не его изменение;
• статья 451 Гражданского кодекса РФ не позволяет оперативно отреагировать на ситуацию: суды в настоящее время приостановили свою работу и вряд ли будут рассматривать исковые заявления о расторжении договоров как безотлагательные;
• с высокой степенью вероятности статья 451 Гражданского кодекса РФ будет применяться судами ретроспективно – то есть в отношении периодов аренды, которые прошли до даты обращения в суд (подобное применение ранее встречалось в судебной практике);
• судебная практика по ст.451 Гражданского кодекса РФ на сегодняшний день в целом немногочисленна и недостаточно подробно разработана.

Ещё до ситуации с коронавирусом существовала судебная практика (в том числе Верховного Суда РФ) в пользу арендаторов, которая сводилась к тому, что арендатор при определённых условиях может не платить за то время, пока не может реально пользоваться арендованным помещением. Правовые позиции из этой судебной практики можно использовать и сейчас – в переговорах с арендодателем и при подготовке к судебному разбирательству. Однако это не универсальная практика для всех случаев – нужно анализировать конкретный договор и особенности конкретной ситуации. Например, само по себе снижение трафика покупателей не будет надлежащим основанием для отказа платить арендную плату.

Ещё один вопрос: каковы критерии и параметры снижения арендной платы? Если по условиям отсрочки есть несколько постановлений Правительства РФ, то по вопросам снижения арендной платы регулирования нет (за исключением распоряжения Правительства РФ №670-р от 19.03.2022 года об аренде федерального имущества и актов региональных властей и органов местного самоуправления, касающихся аренды государственного и муниципального имущества). В результате эти вопросы будут решать судьи при рассмотрении конкретных дел.

Платность земли: земельный налог и арендная плата

Гражданское законодательство предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование им включает плату за пользование земельным участком (или его частью), на котором расположено здание, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Однако возможность учесть в прибыли понесенные расходы по арендным платежам впоследствии все-таки есть. В п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса сказано: стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения. Это значит, что в новом договоре аренды земельного участка можно предусмотреть пункт, согласно которому условия нового договора действуют с момента передачи (получения) в пользование объекта аренды (земельного участка) будущему арендатору. Только в этом случае арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору можно принимать в уменьшение налога на прибыль (Письмо УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2008 г. N 19-12/121867 «О расходах по арендной плате за землю»).

Не платят земельный налог организации и физические лица за земельные участки, находящиеся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданные им по договору аренды, то есть арендаторы (ст. 388 гл. 31 «Земельный налог» НК РФ). Отсутствие подписанного договора аренды, а также документов, подтверждающих уплату арендных платежей, само по себе не влечет признание арендатора плательщиком земельного налога при наличии фактических арендных отношений между собственником земельного участка и арендатором. Этот вывод подтверждает судебная практика (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А12-8999/2008). Арендаторы платят арендную плату.

Вопросами аренды земель, находящихся в государственной собственности, ведает Росимущество. Через него заключаются договоры аренды указанных земель. Арендная плата, взимаемая территориальным управлением Росимущества с организаций-арендаторов, не облагается НДС на основании указанной выше нормы.

Что же касается наличия или отсутствия государственной регистрации недвижимости, находящейся на арендуемом земельном участке, то это не влияет на право учесть расходы по арендным платежам за землю в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций.

13 Апр 2022      lawbellex         205      

Похожие записи
• 
  Как Выплачивпются Алименты При Задержке Зарплаты
• 
  Срок Перечисления Материнского Капитала При Покупке Жилья В 2022 Году Продавцу
• 
  В 25 Рожаю Второго
• 
  Как Восстановиться На Работе После Увольнения По Соглашению Сторон При Беременности?