Могут Ли Приставы Продать Недвижимость Ниже Кадастровой

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2022 N 03-07-11/40217, от 25.02.2022 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2022 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2022 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2022 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2022 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2022 N ЕД-4-13/23938@).

Вас может заинтересовать ::  Защитник Как Субъект Уголовно-Процессуального Доказывания Шпаргалка

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

При это не всегда продажей таких лотов занимаются кредиторы (например, банки и кредитные организации). Есть и так называемая «добровольная реализация». «Здесь продавцами выступают собственники жилого помещения, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку, кредит и т. д. Несмотря на то, что условия и цена обязательно согласовываются с залогодержателем, должник сам выставляет цену на свою квартиру. И данная схема для него выгоднее по сравнению с тем, когда жилье продается банком. Так как можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости», — рассказывает независимый эксперт Николай Яблоков.

Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).

  • Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
  • Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
  • Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Поправки к Налоговому кодексу от 2022 года дают некоторые полномочия в сфере сборов субъектам федерации. Регионы вправе устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов, а также использовать свой коэффициент от кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Эти значения можно снижать вплоть до нуля.

Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ). Раньше недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах ничтожные суммы. Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2022 года Налоговый Кодекс Российской Федерации предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка. Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности. Если участок или недвижимость были приобретены до 2022 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Приставы реализовали через торги квартиру, за долги по ипотеке

Квартира в ипотеку взята в 2010 году. Стоимость квартиры составляет — личные средства 1,5 млн. руб. + сумма ипотеки 1 млн. руб. = 2,5 млн. руб. Выплаты производились без задержек до 2022, потом возникли задержки по платежам, остаток по ипотеке на текущую дату 500 тыс. руб. Банк подал в суд с требованием продать квартиру за 1 935 000 руб., эту стоимость банк вывел самостоятельно. Приставы реализовали квартиру через торги по этой же стоимости, оценка квартиры с привлечением специализированной организации не проводилась. На сегодняшний день кадастровая стоимость квартиры 4 000 000 руб., рыночная стоимость 3 200 000 руб.

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.03.2022) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 17.03.2022) Статья 85. Оценка имущества должника
7. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.

Вас может заинтересовать ::  Если Человек Прописан В Доме Но Не Собственник Приставы

Единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью, продаваемому «с молотка», не существует. Однако эксперты рекомендуют просматривать варианты на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих организаций есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости. Если ранее налоги в случае необходимости компенсировались увеличением срока владения, то сейчас, пятилетний период для многих может показаться слишком большим. Тем более: если продать квартиру ниже стоимости, можно сэкономить от 10 до 50 % от суммы налогового сбора. Там же можно заказать кадастровую справку.

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно. В 2022 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Может ли пристав продать единственное жилье

Нередко случается, что, в силу тех или иных причин, человек не успевает вовремя произвести платежи по налогам, сборам и иным, а также кредитные платежи и иные. Так или иначе, у человека (а речь идёт именно о физическом лице), образуется задолженность либо перед государством в лице его служб, фондов и проч., либо перед компанией, а иногда и перед такими же физическими лицами.

При этом, зачастую, ни государство, ни кредитора не волнует, по каким причинам человек просрочил тот или иной платеж. И тогда, по окончанию срока платежа, должник получает требование об оплате. Если это требование не исполняется, то лицо, которое должно было получить платеж, обращается в суд.

Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.

В связи с этими изменениями, владельцы недвижимости все чаще задаются вопросом: как сэкономить на ее продаже, учитывая новую методику оценки их активов. Возможно ли, например, совершать сделки купли-продажи домов с участками по цене ниже кадастровой? Рассмотрим эти моменты более подробно в этой статье.

Что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок ниже нее

Если собственником участка принято решение продавать его по стоимости по кадастру, то это значительно облегчает расчет налогообложения дохода от продажи. Дело в том, что НК РФ ввел кадастровую стоимость объекта недвижимости как единицу, из которой высчитывается налог, только с 1 января 2022 года.

Вас может заинтересовать ::  Амортизационная Группа Цельностеклянных Конструкций Из Стекла

Если недвижимость была приобретена ранее, НДФЛ высчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи земли. При новом же законодательстве сумма в документах должна превышать 70% от кадастровой стоимости. У решения продавать недвижимость по кадастровой стоимости есть ряд плюсов и минусов.

В каком случае квартира продается приставами с торгов

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Когда арест будет снят, нужно подать соответствующий документ в Росреестр. Это лучше сделать самостоятельно, так как у пристава может уйти немало времени. После завершения процедуры снятия обременения регистратор выдаст новую выписку из ЕГРН, в которой не будет значиться арест.

  • Арестован единственный участок с домом, который является единственным жильем должника.
  • У собственника нет задолженности, а его право распоряжения недвижимостью было ограничено.
  • Арестован участок, который по стоимости существенно превышает размер долга.
  • Обременение введено по делу, которое было исполнено и закрыто.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2022 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

  • Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога (по объекту, ставшему собственностью в 2022 году, он истечет лишь в 2022 году) есть только у лиц, получивших недвижимость:
    • по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
    • при приватизации;
    • по договору ренты.
  • Для всех прочих ситуаций получения недвижимости право освобождения от НДФЛ дохода от продажи появится не раньше чем через 5 лет после возникновения права собственности (по объекту, полученному в 2022 году, он истечет только в 2022 году).
  • При продаже объекта до истечения 3 лет (для имеющих право на этот срок) или 5 лет (в общем случае) к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта.
  • Для целей налогообложения становится важной сумма, указанная в договоре на продажу. Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент. Если для продаваемого объекта величина кадастровой стоимости на указанную дату не установлена, то сравнение делать не с чем, и продажная стоимость может оказаться ниже кадастровой без налоговых последствий.
  • следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
  • если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
  • следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2022 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше. Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Adblock
detector