Деление Ипотечной Квартиры Студии При Несовершеннолетний Ребенке
Содержание
1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.
Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.
Ипотека и дети
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.
Как делится квартира при разводе с детьми
Многие россияне не имеют возможность приобрести жилье, выплатив полную его стоимость. Оптимальным решением проблемы в таком случае является приобретение недвижимости в кредит. В случае расторжения брака возникает вопрос – как делится при разводе ипотечная квартира, если в ней проживали дети?
Государство активно поддерживает семьи с детьми, предоставляя им возможность приобрести собственное жилье. Если при покупке недвижимости используется материнский капитал, то такая квартира при расторжении брака делится в равных частях между бывшими супругами и несовершеннолетним ребенком. Это предусмотрено Федеральным законом от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ.
Часто бывшие супруги, чтобы сохранить квартиру, сдают её в аренду. С юридической точки зрения, такая процедура незаконна, но, по факту, банки-кредиторы не проверяют, кто и на каком основании проживает в ипотечной квартире. Главное – чтобы выплаты в необходимом объеме в срок поступали в финансовые учреждения.
- наличия общего ребенка (либо нескольких детей);
- того, когда именно была приобретена ипотечная недвижимость (до официального вступления в брак либо после процедуры);
- насколько активно муж/жена принимали участие в ежемесячных выплатах по кредиту.
Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.
Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий. Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости. В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.
Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если есть дети
По поводу ипотечной квартиры в соглашение можно внести условия, по которым жилье вместе с остатком по долгу перейдет к одной из сторон, а второй будет выплачена компенсация. Кроме того, в документ допустимо включить пункт относительно выделения долей в квартире детям.
Ситуация осложняется для всех сторон, если для ипотечных взносов был использован материнский капитал. По идее такая квартира должна быть поделена в равных долях между всеми членами семьи, включая детей. Но пока ипотечный кредит не погашен, жилье считается залогом и распоряжаться им супруги не могут. Вариант с выставлением квартиры на торги в таком случае не пройдет, т.к. контролирующие органы (например, комитет по делам несовершеннолетних) не дадут на это разрешение. Поэтому в любом случае банк предложит супругам погасить кредит, а по завершении выделить каждому его долю в квартире.
Если родители нарушили обязательство. Например, родители вместо долей в квартире предложили опеке разместить на счетах детей деньги за эти доли и даже подписали обязательство об этом. Если в итоге деньги на счетах не разместили — родителей могут обвинить в мошенничестве на стоимость этих долей и взыскать деньги. Но сделку, скорее всего, не отменят, ведь в этом случае обязательство семьи по отношению к детям — денежное.
Если у детей уменьшится доля в натуральном выражении. Например, семья с двумя детьми в Орске жила в двушке 48 м². Квартира стоила 1 млн рублей, часть ее оплатили из денег по двум программам господдержки: маткапиталом и по программе поддержки молодых семей. 35% стоимости квартиры, которые оплатили с помощью программы «Молодая семья», — это 350 тысяч рублей. Дополнительно семья использовала материнский капитал — до 2022 года это 466 617 Р на второго ребенка.
Как выделить долю в квартире детям если квартира ипотеке
- Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
- Подобрать квартиру.
- Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
- Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
- Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
- Передать все документы на регистрацию.
- Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.
Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.
05 Авг 2021 lawbellex 232