Какова Юридическая Сила Предварительный Договора Купли Продажи Недвижимости В Электроном Виде
Содержание
Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества
Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).
Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст
1.5. Если стороны называют свой договор предварительным, но предусматривают внесение на основании такого договора всей или существенной части денежного предоставления по подлежащему заключению в будущем основному договору, такой договор не следует квалифицироваться как предварительный (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такой договор следует признавать изначально заключенным основным договором, предполагающим внесение предоплаты (аванса) и ставящим исполнение встречных обязательств до востребования. Соответственно, положение такого договора об обязательстве заключить основной договор на основании требования стороны, внесшей такую предоплату, следует толковать как обязательство осуществить встречное исполнение при его востребовании. Из этого вытекает, что на основании договора, названного сторонами предварительным, возникают полноценные договорные права требовать осуществления основного имущественного предоставления. По сути, к такому же выводу приходит и практика ВС РФ. См.: Пункты 9 и 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
При этом предварительный договор может ставить обязательства сторон заключить основной договор в будущем под отлагательное или отменительное условие (ст.157, 327.1 ГК). Например, стороны могут заключить предварительный договор аренды, поставив возникновение обязательств по заключению основного договора аренды под отлагательное условие введения строящегося и являющегося объектом аренды здания в эксплуатацию и оформления на него права собственности. В этом случае предусмотренный договором срок действия обязательств по заключению основного договора (а в отсутствие такого условия о сроке в договоре – годичный срок) должен рассчитываться с момент наступления условия. При этом если стороны прямо не оговорили предельный срок ожидания наступления отлагательного условия, судам следует, применяя согласно ст.6 ГК принципов разумности, добросовестности и справедливости, восполнить данный пробел в договоре посредством установления разумного срока. Это вытекает из необходимости исключить риск возникновения ситуации вечной «подвешенности» отношений сторон. Такой разумный срок должен определяться в каждом конкретном случае с учетом характера договора и иных обстоятельств. Например, если стороны описанного выше предварительного договора аренды не закрепили в договоре предельный срок ожидания наступления отлагательного условия (окончания строительства и оформления права собственности на объект), и такое условие не наступает в течение многих лет (например, в связи с заморозкой строительства здания), следует исходить из прекращения обязательств по предварительному договору.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.
Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.
13 мая 2021 lawbellex 590